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maison vente 4 pieces chateaubriant 95m2

VilleChâteaubriant (44)
Surface95
Coût Total156 360
Loyer Annuel10 144
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 021,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON A RENOVER, idéalement située à Châteaubriant, 3 CHAMBRES, GARAGE, JARDIN

Dans un quartier calme, proche des commodités et des écoles, cette maison de 95m² sur 2 niveaux avec un jardin de 330m² offre de nombreuses possibilités.

Au 1er étage, vous trouverez une entrée donnant accès à une cuisine séparée, une pièce de vie lumineuse et une première chambre. Au niveau zéro, vous découvrirez deux chambres supplémentaires, une salle de bains. Une réorganisation intelligente des espaces permettra de créer des lieux de vie agréables.

La maison est dotée d'un jardin et d'un garage..

À noter que des travaux de réhabilitation sont nécessaires pour redonner à cette maison tout son charme et son potentiel.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 272 et classe CLIMAT E indice 59. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sonia Gaulthier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 853208080, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Total : 156 360
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 51 600
Valeur du bien : 148 600
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10144€/an
Fourchette totale : 669€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 8028€ - 12818€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 647
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :-70 647 (-42.1%)
Marge achat-revente :11 287€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 964,29
Coût de l'assurance :13 681,50
Taxe foncière : 1 014,39€/an
Soit par mois : 84,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante.
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 650
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 750
    Rénovation chambres (45 m²): 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 300
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie complète: 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 144 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 360 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 410
Revenus locatifs : +10 144
Charges déductibles : -58 410
Résultat foncier Année 1 : -48 266(Déficit de 48 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 866
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 810 €/an
Revenus locatifs : +10 144
Charges déductibles : -6 810
Résultat foncier Années 2+ : 3 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26866.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 14458 4155 254-48 27121 400 €26 871 €26 871 €
210 3476 6765 1143 671--23 201 €
310 5546 5324 9704 022--19 178 €
410 7656 3824 8214 383--14 796 €
510 9806 2284 6664 752--10 044 €
611 2006 0684 5065 132--4 912 €
711 4245 9034 3415 521---
811 6525 7324 1705 920---
911 8855 5553 9936 330---
1012 1235 3723 8106 751---
1112 3655 1823 6217 183---
1212 6134 9863 4257 626---
1312 8654 7843 2228 081---
1413 1224 5743 0138 548---
1513 3854 3572 7969 027---
1613 6524 1332 5719 519---
1713 9253 9012 33910 025---
1814 2043 6612 09910 543---
1914 4883 4121 85011 076---
2014 7783 1551 59311 623---
2115 0732 8891 32812 184---
2215 3752 6141 05212 761---
2315 6822 33076813 353---
2415 9962 03547313 961---
2516 3161 73116914 585---
TOTAL324 911166 60575 964158 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130-6 420+8 550
2+2 1300+2 130
3+2 1300+2 130
4+2 1300+2 130
5+2 1300+2 130
6+2 1300+2 130
7+2 130+183+1 947
8+2 130+1 776+354
9+2 130+1 899+231
10+2 130+2 025+105
11+2 130+2 155-25
12+2 130+2 288-158
13+2 130+2 424-294
14+2 130+2 564-434
15+2 130+2 708-578
16+2 130+2 856-726
17+2 130+3 007-877
18+2 130+3 163-1 033
19+2 130+3 323-1 193
20+2 130+3 487-1 357
21+2 130+3 655-1 525
22+2 130+3 828-1 698
23+2 130+4 006-1 876
24+2 130+4 188-2 058
25+2 130+4 376-2 246
Total+53 250+47 492+5 758
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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