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Appartement 2 pièces 58 m²

VilleMazamet (81)
Surface58
Coût Total84 040
Loyer Annuel7 746
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+140
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 844,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 58 m²

Lot 6 : Situé en hypercentre de Mazamet, au 2ème étage d'un immeuble en copropriété avec syndic bénévole, ce T2 de 58 m² bénéficie d'un emplacement central, à proximité immédiate des commerces, services et commodités.

L'appartement se compose d'une pièce de vie spacieuse, d'une cuisine ouverte, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies et vos besoins, tout en profitant d'une jolie vue dégagée.

Gros atouts : la toiture a été remaniée, les charges de copropriété sont faibles, et l'immeuble dispose également d'une cave commune.

Ce bien représente une belle opportunité pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-moi sans attendre.

Surface : 58 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.468674, 2.434949
Total : 84 040
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 31 120
Valeur du bien : 80 120
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7746€/an
Fourchette totale : 528€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6339€ - 9465€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :58 000
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :-9 000 (-15.5%)
Marge achat-revente :-26 040€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 829,10
Coût de l'assurance :7 353,50
Taxe foncière : 774,60€/an
Soit par mois : 64,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 120(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:1 400
    Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Lavabo et robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 200€ = 800€
  • Chambres:720
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 746 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 040 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 010
Revenus locatifs : +7 746
Charges déductibles : -35 010
Résultat foncier Année 1 : -27 264(Déficit de 27 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 864
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 890 €/an
Revenus locatifs : +7 746
Charges déductibles : -3 890
Résultat foncier Années 2+ : 3 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5863.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 74635 0122 824-27 26621 400 €5 866 €5 866 €
27 9013 8182 7494 083--1 783 €
38 0593 7402 6714 319---
48 2203 6602 5914 560---
58 3853 5772 5084 808---
68 5523 4912 4225 061---
78 7233 4022 3335 321---
88 8983 3102 2415 588---
99 0763 2152 1465 861---
109 2573 1172 0486 141---
119 4423 0151 9466 428---
129 6312 9101 8416 722---
139 8242 8011 7327 023---
1410 0202 6881 6197 332---
1510 2212 5711 5037 649---
1610 4252 4511 3827 974---
1710 6342 3261 2578 308---
1810 8462 1971 1288 649---
1911 0632 0639959 000---
2011 2851 9258569 359---
2111 5101 7827149 728---
2211 7401 63456610 106---
2311 9751 48141310 494---
2412 2151 32325410 891---
2512 4591 1609111 299---
TOTAL248 10898 66840 829149 44021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 440
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627-6 420+8 047
2+1 6270+1 627
3+1 627+761+866
4+1 627+1 368+259
5+1 627+1 442+185
6+1 627+1 518+109
7+1 627+1 596+31
8+1 627+1 676-49
9+1 627+1 758-131
10+1 627+1 842-215
11+1 627+1 928-301
12+1 627+2 017-390
13+1 627+2 107-480
14+1 627+2 200-573
15+1 627+2 295-668
16+1 627+2 392-765
17+1 627+2 492-865
18+1 627+2 595-968
19+1 627+2 700-1 073
20+1 627+2 808-1 181
21+1 627+2 918-1 291
22+1 627+3 032-1 405
23+1 627+3 148-1 521
24+1 627+3 267-1 640
25+1 627+3 390-1 763
Total+40 675+44 832+-4 157
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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