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ENTRE MARINES ET CHAUMONT ! Maison + dépendances !

VilleMarines (95)
Surface216m²
Coût Total315 220€
Loyer Annuel33 870€
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+865€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 1 074,07 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

À QUELQUES MINUTES DE MARINES ! Dans un village dynamique avec commerces et écoles sur place, venez découvrir cette charmante propriété comprenant :

  • Une maison principale avec entrée, cuisine dînatoire, WC séparé, séjour avec cheminée, accès cave. À l'étage : palier desservant 2 grandes chambres, une salle de bains avec WC. Au 2e, grenier aménageable d'environ 50 m² !

  • Une autre habitation (65 m²) comprenant cuisine + séjour, grande chambre et salle d'eau + wc

  • Un appartement (40 m²) avec salle d'eau, WC, petit salon, chambre et sauna.

Cave totale sous la maison principale ! Jardin d'environ 1 900 m² avec accès véhicule. BEAUCOUP DE POTENTIEL POUR CET ENSEMBLE IMMOBILIER ! TRAVAUX À PRÉVOIR ! - https://www.aci-immo.com/honoraires

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.145152, 1.983178
Total : 315 220€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 64 660€
Valeur du bien : 296 660€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2822€/mois
Loyer annuel estimé : 33870€/an
Fourchette totale : 2228€ - 3575€/mois
Fourchette annuelle : 26738€ - 42904€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :8.48% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 936,67 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :634 321 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-402 321€ (-63.4%)
Marge achat-revente :319 101€ (50.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 583,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :91,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 675,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 722,56€
Coût de l'assurance :27 581,75€
Taxe foncière : 3 386,99€/an
Soit par mois : 282,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 822,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 957,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :865,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 481 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres vétustes nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 660 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 960€
    Isolation combles: 216 m² × 60€/m² = 12960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€/fenêtre = 18900€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation complète chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 870 €/an
Calcul : 2 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 139 €
Revenus locatifs : +33 870 €
Charges déductibles : -80 139 €
Résultat foncier Année 1 : -46 269 €(Déficit de 46 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 479 €/an
Revenus locatifs : +33 870 €
Charges déductibles : -15 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24868.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 870 €80 149 €10 999 €-46 279 €21 400 €24 879 €24 879 €
234 547 €15 202 €10 712 €19 345 €--5 534 €
335 238 €14 905 €10 414 €20 334 €---
435 943 €14 597 €10 106 €21 346 €---
536 662 €14 278 €9 787 €22 384 €---
637 395 €13 947 €9 457 €23 448 €---
738 143 €13 605 €9 115 €24 538 €---
838 906 €13 250 €8 760 €25 655 €---
939 684 €12 883 €8 393 €26 801 €---
1040 478 €12 503 €8 012 €27 975 €---
1141 287 €12 109 €7 618 €29 179 €---
1242 113 €11 700 €7 210 €30 413 €---
1342 955 €11 277 €6 787 €31 678 €---
1443 814 €10 839 €6 349 €32 975 €---
1544 691 €10 386 €5 895 €34 305 €---
1645 584 €9 915 €5 425 €35 669 €---
1746 496 €9 429 €4 938 €37 068 €---
1847 426 €8 924 €4 434 €38 502 €---
1948 375 €8 402 €3 911 €39 973 €---
2049 342 €7 860 €3 370 €41 482 €---
2150 329 €7 300 €2 809 €43 029 €---
2251 335 €6 719 €2 229 €44 616 €---
2352 362 €6 117 €1 627 €46 245 €---
2453 409 €5 494 €1 004 €47 915 €---
2554 478 €4 849 €358 €49 629 €---
TOTAL1 084 863 €336 639 €159 723 €748 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 748 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 113 €-6 420 €+13 533 €
2+7 113 €0 €+7 113 €
3+7 113 €+4 440 €+2 673 €
4+7 113 €+6 404 €+709 €
5+7 113 €+6 715 €+398 €
6+7 113 €+7 034 €+79 €
7+7 113 €+7 361 €-248 €
8+7 113 €+7 697 €-584 €
9+7 113 €+8 040 €-927 €
10+7 113 €+8 392 €-1 279 €
11+7 113 €+8 754 €-1 641 €
12+7 113 €+9 124 €-2 011 €
13+7 113 €+9 503 €-2 390 €
14+7 113 €+9 892 €-2 779 €
15+7 113 €+10 292 €-3 179 €
16+7 113 €+10 701 €-3 588 €
17+7 113 €+11 120 €-4 007 €
18+7 113 €+11 551 €-4 438 €
19+7 113 €+11 992 €-4 879 €
20+7 113 €+12 444 €-5 331 €
21+7 113 €+12 909 €-5 796 €
22+7 113 €+13 385 €-6 272 €
23+7 113 €+13 873 €-6 760 €
24+7 113 €+14 375 €-7 262 €
25+7 113 €+14 889 €-7 776 €
Total+177 825 €+224 467 €+-46 642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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