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Appartement à vendre

VilleLunel (34)
Surface96m²
Coût Total177 684€
Loyer Annuel13 025€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 800 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 664,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE. RARE sur LUNEL Proche Gare SNCF. Au 1er étage d'un Bel immeuble de 4 logements (Pas de syndic, très faibles charges) Venez découvrir un TRES GRAND appartement T4 de 96 m2 avec un cellier et un parking privé. Vous serez séduit par cet appartement Lumineux expo SUD et de très grands volumes et trois chambres. A VOIR SANS TARDER

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.678769, 4.134996
Total : 177 684€
Prix d'acquisition : 159 800€
Travaux : 5 100€
Valeur du bien : 164 900€
Frais de notaire : 12 784€
Coût estimé : 12 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13025€/an
Fourchette totale : 894€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 10732€ - 15808€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 261,9 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 142 €
Prix d'achat :159 800 €
Décote à l'achat :-57 342€ (-26.4%)
Marge achat-revente :39 458€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 684€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 032,81€
Coût de l'assurance :15 547,35€
Taxe foncière : 1 302,52€/an
Soit par mois : 108,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec quelques traces d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir avec peinture légèrement écaillée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 100 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 700€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 950€
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:1 300€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Changement robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Rafraîchissement léger:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: -150€ (ajustement pour coût total)
  • Second œuvre général - Peinture:150€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², et les robinets à environ 150€. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 684 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 218 €
Revenus locatifs : +13 025 €
Charges déductibles : -13 218 €
Résultat foncier Année 1 : -193 €(Déficit de 193 €)
Imputable sur revenu global : 193 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 118 €/an
Revenus locatifs : +13 025 €
Charges déductibles : -8 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 907 €/an
Prix d'achat du bien : 159 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 870 €(65% de 159 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 777 €/an
Calcul : 103 870 € × 3,636% = 3 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 025 €13 224 €6 200 €-199 €199 €--
213 286 €7 962 €6 038 €5 323 €---
313 551 €7 795 €5 870 €5 757 €---
413 822 €7 621 €5 697 €6 201 €---
514 099 €7 441 €5 517 €6 657 €---
614 381 €7 255 €5 331 €7 126 €---
714 668 €7 062 €5 138 €7 606 €---
814 962 €6 862 €4 938 €8 099 €---
915 261 €6 655 €4 731 €8 606 €---
1015 566 €6 441 €4 516 €9 125 €---
1115 878 €6 219 €4 294 €9 659 €---
1216 195 €5 989 €4 064 €10 207 €---
1316 519 €5 750 €3 826 €10 769 €---
1416 849 €5 503 €3 579 €11 346 €---
1517 186 €5 247 €3 323 €11 939 €---
1617 530 €4 983 €3 058 €12 548 €---
1717 881 €4 708 €2 784 €13 173 €---
1818 238 €4 424 €2 499 €13 815 €---
1918 603 €4 129 €2 205 €14 474 €---
2018 975 €3 824 €1 900 €15 151 €---
2119 355 €3 508 €1 584 €15 847 €---
2219 742 €3 181 €1 256 €16 561 €---
2320 137 €2 842 €917 €17 295 €---
2420 539 €2 490 €566 €18 049 €---
2520 950 €2 126 €202 €18 824 €---
TOTAL417 200 €143 243 €90 033 €273 957 €199 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 60 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735 €-60 €+2 795 €
2+2 735 €+1 597 €+1 138 €
3+2 735 €+1 727 €+1 008 €
4+2 735 €+1 860 €+875 €
5+2 735 €+1 997 €+738 €
6+2 735 €+2 138 €+597 €
7+2 735 €+2 282 €+453 €
8+2 735 €+2 430 €+305 €
9+2 735 €+2 582 €+153 €
10+2 735 €+2 738 €-3 €
11+2 735 €+2 898 €-163 €
12+2 735 €+3 062 €-327 €
13+2 735 €+3 231 €-496 €
14+2 735 €+3 404 €-669 €
15+2 735 €+3 582 €-847 €
16+2 735 €+3 764 €-1 029 €
17+2 735 €+3 952 €-1 217 €
18+2 735 €+4 144 €-1 409 €
19+2 735 €+4 342 €-1 607 €
20+2 735 €+4 545 €-1 810 €
21+2 735 €+4 754 €-2 019 €
22+2 735 €+4 968 €-2 233 €
23+2 735 €+5 189 €-2 454 €
24+2 735 €+5 415 €-2 680 €
25+2 735 €+5 647 €-2 912 €
Total+68 375 €+82 187 €+-13 812 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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