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Appartement à vendre

VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface75m²
Coût Total166 920€
Loyer Annuel13 380€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 986,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Non meublé

Cabinet Stil Immobilier

Découvrez cet appartement 4 pièces de 75 m² situé au dernier étage d'une résidence calme à Morsang-sur-Orge. Lumineux et fonctionnel, il se compose d'un séjour spacieux donnant sur un balcon, idéal pour profiter des beaux jours, d'une cuisine indépendante, de trois chambres confortables, d'une salle de bain, et d'un WC séparé. Vous bénéficierez également d'une cave et d'une place de parking privative. Ce bien offre un cadre de vie pratique et agréable, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, parfait pour une famille, un jeune couple, ou comme investissement locatif. Confort, luminosité et emplacement idéal se conjuguent pour vous offrir un appartement où il fait bon vivre. Agent commercial immobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.668607, 2.353801
Total : 166 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 155 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13380€/an
Fourchette totale : 932€ - 1334€/mois
Fourchette annuelle : 11186€ - 16004€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,3 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 073 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-35 073€ (-19.1%)
Marge achat-revente :17 153€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 884,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 772,26€
Coût de l'assurance :14 605,50€
Taxe foncière : 1 337,99€/an
Soit par mois : 111,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - salle de bain avec carrelage usé et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs marqués nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 691 €
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -13 691 €
Résultat foncier Année 1 : -311 €(Déficit de 311 €)
Imputable sur revenu global : 311 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 691 €/an
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -7 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 689 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 380 €13 697 €5 774 €-317 €317 €--
213 647 €7 545 €5 623 €6 102 €---
313 920 €7 389 €5 466 €6 532 €---
414 199 €7 226 €5 304 €6 972 €---
514 483 €7 058 €5 136 €7 424 €---
614 772 €6 884 €4 962 €7 888 €---
715 068 €6 704 €4 782 €8 364 €---
815 369 €6 518 €4 596 €8 852 €---
915 677 €6 325 €4 402 €9 352 €---
1015 990 €6 124 €4 202 €9 866 €---
1116 310 €5 917 €3 995 €10 393 €---
1216 636 €5 703 €3 780 €10 934 €---
1316 969 €5 481 €3 558 €11 488 €---
1417 308 €5 250 €3 328 €12 058 €---
1517 654 €5 012 €3 090 €12 642 €---
1618 008 €4 765 €2 843 €13 242 €---
1718 368 €4 510 €2 588 €13 858 €---
1818 735 €4 245 €2 323 €14 490 €---
1919 110 €3 971 €2 049 €15 139 €---
2019 492 €3 687 €1 765 €15 805 €---
2119 882 €3 394 €1 471 €16 488 €---
2220 279 €3 089 €1 167 €17 190 €---
2320 685 €2 774 €852 €17 911 €---
2421 099 €2 448 €526 €18 651 €---
2521 521 €2 110 €188 €19 411 €---
TOTAL428 562 €137 828 €83 772 €290 735 €317 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 95 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 810 €-95 €+2 905 €
2+2 810 €+1 831 €+979 €
3+2 810 €+1 960 €+850 €
4+2 810 €+2 092 €+718 €
5+2 810 €+2 227 €+583 €
6+2 810 €+2 366 €+444 €
7+2 810 €+2 509 €+301 €
8+2 810 €+2 655 €+155 €
9+2 810 €+2 806 €+4 €
10+2 810 €+2 960 €-150 €
11+2 810 €+3 118 €-308 €
12+2 810 €+3 280 €-470 €
13+2 810 €+3 447 €-637 €
14+2 810 €+3 617 €-807 €
15+2 810 €+3 793 €-983 €
16+2 810 €+3 973 €-1 163 €
17+2 810 €+4 157 €-1 347 €
18+2 810 €+4 347 €-1 537 €
19+2 810 €+4 542 €-1 732 €
20+2 810 €+4 741 €-1 931 €
21+2 810 €+4 946 €-2 136 €
22+2 810 €+5 157 €-2 347 €
23+2 810 €+5 373 €-2 563 €
24+2 810 €+5 595 €-2 785 €
25+2 810 €+5 823 €-3 013 €
Total+70 250 €+87 220 €+-16 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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