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Appartement familiale type 4 de 85,49 offrant une vue imprenable

VilleGrenoble (38)
Surface85.49m²
Coût Total197 310€
Loyer Annuel12 249€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 85.49 m²
Prix au m² : 1 742,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 11, Cave
  • MC2 / Rue Paul Claudel - Dans une copropriété familiale, découvrez cet appartement de type 4 de 85,49m² niché au 8ème étage avec ascenseur et offrant une vue imprenable sur les massifs grenoblois depuis ses deux balcons. Lumineux séjour exposé Ouest donnant accès à un balcon de 5m² sans aucun vis à vis, 3 chambres confortables desservant un balcon de 13m² au Sud, salle d'eau et Wc séparés. Chauffage urbain, eau chaude et froide collectives, appartement fonctionnel au coeur des commodités, Bus C4, Tram A, écoles et commerces. Vendu avec cave, possibilité de garage en sus. Visite virtuelle disponible sur notre site. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1390.00 et 1950.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.
  • https://files.netty.immo/file/company54318lfj/214/vSH86/honoraires_zan_immo_1.pdf
Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.172512, 5.739087
Total : 197 310€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 36 390€
Valeur du bien : 185 390€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.49m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1021€/mois
Loyer annuel estimé : 12249€/an
Fourchette totale : 795€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 9545€ - 15720€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 078,1 €/m²
Basé sur :540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 656 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-28 656€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-19 654€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 019,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 772,86€
Coût de l'assurance :16 771,35€
Taxe foncière : 1 224,94€/an
Soit par mois : 102,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 020,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour remplacer le chauffage urbain actuel.
Quantité: 1 système pour 85,49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système d'eau chaude collectif.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir l'état général.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 390 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:1 640€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 150€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 249 €/an
Calcul : 1 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 310 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 225 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 654 €
Revenus locatifs : +12 249 €
Charges déductibles : -44 654 €
Résultat foncier Année 1 : -32 405 €(Déficit de 32 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 264 €/an
Revenus locatifs : +12 249 €
Charges déductibles : -8 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11004.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 249 €44 661 €6 375 €-32 411 €21 400 €11 011 €11 011 €
212 494 €8 098 €6 202 €4 396 €--6 615 €
312 744 €7 920 €6 025 €4 824 €--1 791 €
412 999 €7 736 €5 841 €5 263 €---
513 259 €7 547 €5 651 €5 713 €---
613 524 €7 350 €5 454 €6 174 €---
713 795 €7 147 €5 252 €6 647 €---
814 071 €6 938 €5 042 €7 133 €---
914 352 €6 721 €4 826 €7 631 €---
1014 639 €6 498 €4 602 €8 141 €---
1114 932 €6 267 €4 371 €8 665 €---
1215 231 €6 028 €4 132 €9 203 €---
1315 535 €5 781 €3 886 €9 754 €---
1415 846 €5 526 €3 631 €10 319 €---
1516 163 €5 263 €3 367 €10 900 €---
1616 486 €4 991 €3 095 €11 495 €---
1716 816 €4 710 €2 814 €12 106 €---
1817 152 €4 420 €2 524 €12 732 €---
1917 495 €4 120 €2 224 €13 376 €---
2017 845 €3 810 €1 914 €14 036 €---
2118 202 €3 489 €1 593 €14 713 €---
2218 566 €3 158 €1 262 €15 408 €---
2318 937 €2 816 €921 €16 121 €---
2419 316 €2 463 €567 €16 853 €---
2519 702 €2 098 €202 €17 604 €---
TOTAL392 351 €175 558 €91 773 €216 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 572 €-6 420 €+8 992 €
2+2 572 €0 €+2 572 €
3+2 572 €0 €+2 572 €
4+2 572 €+1 041 €+1 531 €
5+2 572 €+1 714 €+858 €
6+2 572 €+1 852 €+720 €
7+2 572 €+1 994 €+578 €
8+2 572 €+2 140 €+432 €
9+2 572 €+2 289 €+283 €
10+2 572 €+2 442 €+130 €
11+2 572 €+2 600 €-28 €
12+2 572 €+2 761 €-189 €
13+2 572 €+2 926 €-354 €
14+2 572 €+3 096 €-524 €
15+2 572 €+3 270 €-698 €
16+2 572 €+3 448 €-876 €
17+2 572 €+3 632 €-1 060 €
18+2 572 €+3 820 €-1 248 €
19+2 572 €+4 013 €-1 441 €
20+2 572 €+4 211 €-1 639 €
21+2 572 €+4 414 €-1 842 €
22+2 572 €+4 622 €-2 050 €
23+2 572 €+4 836 €-2 264 €
24+2 572 €+5 056 €-2 484 €
25+2 572 €+5 281 €-2 709 €
Total+64 300 €+65 038 €+-738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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