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Achat : Maison Clermont-Ferrand (63000)

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface231m²
Coût Total308 450€
Loyer Annuel31 926€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+780€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 922,08 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 231 m², 7 pièces, 6 chambres, Terrasse, 609 m² de terrain, 1 garage

Exclusivité -

Venez découvrir cette maison ancien bar restaurant qui n'attend que sa renaissance : comprenant au sous sol: un garage, 5 caves, à l'étage un salon salle à manger, 6 chambres, une terrasse. Les 6 chambres à l'étage sont d'ores et déjà raccordées pour accueillir des salles d'eau privatives, un avantage pour créer rapidement des chambres d'hôtes. A deux pas de la cascade classée de Salins, profitez du flux croissants des visiteurs pour développer un projet unique dans un cadre privilégié. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » Référence : 367E4e24f4b343f6-31061

Prix affiché : 213 000 € Ttc Prix de vente : 213 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.777170, 3.082420
Total : 308 450€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 78 410€
Valeur du bien : 291 410€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2661€/mois
Loyer annuel estimé : 31926€/an
Fourchette totale : 2004€ - 3532€/mois
Fourchette annuelle : 24051€ - 42379€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 13.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 524,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :89,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 868,07€
Coût de l'assurance :26 989,37€
Taxe foncière : 3 192,60€/an
Soit par mois : 266,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 660,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 880,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :780,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction non spécifiée, mais maison ancienne, donc classe énergétique probablement E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage en damier dans la salle à manger
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 410 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 360€
    Isolation combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€/fenêtre = 17400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 25€/m² = 2250€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€
  • Salle à manger - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 25€/m² = 1000€
  • Salle à manger - Revêtement sol:750€
    Carrelage: 30 m² × 25€/m² = 750€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 926 €/an
Calcul : 2 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 450 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 193 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 975 €
Revenus locatifs : +31 926 €
Charges déductibles : -92 975 €
Résultat foncier Année 1 : -61 049 €(Déficit de 61 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 565 €/an
Revenus locatifs : +31 926 €
Charges déductibles : -14 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 361 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39648.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 926 €92 985 €10 303 €-61 059 €21 400 €39 659 €39 659 €
232 565 €14 300 €10 028 €18 264 €--21 395 €
333 216 €14 017 €9 745 €19 199 €--2 196 €
433 880 €13 723 €9 451 €20 157 €---
534 558 €13 420 €9 148 €21 138 €---
635 249 €13 106 €8 834 €22 143 €---
735 954 €12 781 €8 509 €23 173 €---
836 673 €12 445 €8 173 €24 228 €---
937 406 €12 098 €7 826 €25 309 €---
1038 155 €11 739 €7 466 €26 416 €---
1138 918 €11 367 €7 095 €27 551 €---
1239 696 €10 983 €6 710 €28 714 €---
1340 490 €10 585 €6 313 €29 905 €---
1441 300 €10 174 €5 901 €31 126 €---
1542 126 €9 748 €5 476 €32 377 €---
1642 968 €9 308 €5 036 €33 660 €---
1743 828 €8 853 €4 581 €34 974 €---
1844 704 €8 383 €4 110 €36 322 €---
1945 598 €7 896 €3 623 €37 703 €---
2046 510 €7 392 €3 120 €39 118 €---
2147 440 €6 871 €2 599 €40 569 €---
2248 389 €6 332 €2 060 €42 057 €---
2349 357 €5 775 €1 503 €43 582 €---
2450 344 €5 199 €927 €45 145 €---
2551 351 €4 603 €331 €46 748 €---
TOTAL1 022 601 €334 083 €148 868 €688 518 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 688 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 704 €-6 420 €+13 124 €
2+6 704 €0 €+6 704 €
3+6 704 €0 €+6 704 €
4+6 704 €+5 388 €+1 316 €
5+6 704 €+6 341 €+363 €
6+6 704 €+6 643 €+61 €
7+6 704 €+6 952 €-248 €
8+6 704 €+7 268 €-564 €
9+6 704 €+7 593 €-889 €
10+6 704 €+7 925 €-1 221 €
11+6 704 €+8 265 €-1 561 €
12+6 704 €+8 614 €-1 910 €
13+6 704 €+8 972 €-2 268 €
14+6 704 €+9 338 €-2 634 €
15+6 704 €+9 713 €-3 009 €
16+6 704 €+10 098 €-3 394 €
17+6 704 €+10 492 €-3 788 €
18+6 704 €+10 896 €-4 192 €
19+6 704 €+11 311 €-4 607 €
20+6 704 €+11 735 €-5 031 €
21+6 704 €+12 171 €-5 467 €
22+6 704 €+12 617 €-5 913 €
23+6 704 €+13 075 €-6 371 €
24+6 704 €+13 544 €-6 840 €
25+6 704 €+14 024 €-7 320 €
Total+167 600 €+206 556 €+-38 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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