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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface55m²
Coût Total77 892€
Loyer Annuel8 830€
Rentabilité11.34%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 089,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Kitchenette, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Interphone

Exclusivité à Limoges - Rue Adrien Tarrade - au 1er étage d'une petite copropriété - Bureaux à transformer en appartement comprenant:

  • Entrée
  • Séjour
  • Coin Cuisine
  • 2 Chambres
  • Wc Travaux à prévoir dont salle d'eau Ascenseur - Cave Chauffage collectif A visite rapidement Copropriété de 29 lots - dont 13 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1728.00 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.840001, 1.253726
Total : 77 892€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 73 100€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8830€/an
Fourchette totale : 588€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7055€ - 11052€/an
Rentabilité brute :11.34%
Fourchette de rentabilité :9.06% - 14.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :559 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 500 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-22 600€ (-27.4%)
Marge achat-revente :4 608€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :31,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 412,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 476,48€
Coût de l'assurance :9 347,04€
Taxe foncière : 883,01€/an
Soit par mois : 73,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,00€/mois
Soit par an : 1 728,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 735,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambre - Rénovation:1 800€
    Rénovation chambre: 15 m² × 120€/m² = 1800€
  • Chambre - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 830 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 892 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 728 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 714 €
Revenus locatifs : +8 830 €
Charges déductibles : -18 714 €
Résultat foncier Année 1 : -9 884 €(Déficit de 9 884 €)
Imputable sur revenu global : 9 884 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 514 €/an
Revenus locatifs : +8 830 €
Charges déductibles : -5 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 316 €/an
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 830 €18 717 €2 532 €-9 887 €9 887 €--
29 007 €5 449 €2 464 €3 558 €---
39 187 €5 378 €2 393 €3 809 €---
49 371 €5 305 €2 320 €4 065 €---
59 558 €5 230 €2 245 €4 328 €---
69 749 €5 152 €2 167 €4 597 €---
79 944 €5 072 €2 087 €4 872 €---
810 143 €4 989 €2 004 €5 154 €---
910 346 €4 903 €1 918 €5 443 €---
1010 553 €4 814 €1 829 €5 739 €---
1110 764 €4 722 €1 738 €6 041 €---
1210 979 €4 628 €1 643 €6 351 €---
1311 199 €4 530 €1 545 €6 669 €---
1411 423 €4 429 €1 444 €6 994 €---
1511 651 €4 324 €1 339 €7 327 €---
1611 884 €4 216 €1 231 €7 668 €---
1712 122 €4 104 €1 119 €8 018 €---
1812 364 €3 989 €1 004 €8 376 €---
1912 612 €3 869 €885 €8 742 €---
2012 864 €3 746 €761 €9 118 €---
2113 121 €3 619 €634 €9 502 €---
2213 383 €3 487 €502 €9 896 €---
2313 651 €3 351 €366 €10 300 €---
2413 924 €3 211 €226 €10 714 €---
2514 203 €3 065 €80 €11 137 €---
TOTAL282 831 €124 299 €36 476 €158 532 €9 887 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 966 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €-2 966 €+4 820 €
2+1 854 €+1 067 €+787 €
3+1 854 €+1 143 €+711 €
4+1 854 €+1 220 €+634 €
5+1 854 €+1 298 €+556 €
6+1 854 €+1 379 €+475 €
7+1 854 €+1 462 €+392 €
8+1 854 €+1 546 €+308 €
9+1 854 €+1 633 €+221 €
10+1 854 €+1 722 €+132 €
11+1 854 €+1 812 €+42 €
12+1 854 €+1 905 €-51 €
13+1 854 €+2 001 €-147 €
14+1 854 €+2 098 €-244 €
15+1 854 €+2 198 €-344 €
16+1 854 €+2 300 €-446 €
17+1 854 €+2 405 €-551 €
18+1 854 €+2 513 €-659 €
19+1 854 €+2 623 €-769 €
20+1 854 €+2 735 €-881 €
21+1 854 €+2 851 €-997 €
22+1 854 €+2 969 €-1 115 €
23+1 854 €+3 090 €-1 236 €
24+1 854 €+3 214 €-1 360 €
25+1 854 €+3 341 €-1 487 €
Total+46 350 €+47 560 €+-1 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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