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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface59m²
Coût Total121 380€
Loyer Annuel6 263€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 033,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

NOUVEAUTE LES TERRASSES DE L'IMMO Komaïs Hedhibi vous propose un appartement de 59m2 à rénover. Emplacement recherché : Place Carnot, proche écoles, transports et commerces.Studios fonctionnels et lumineux.Chauffage électrique Faibles charges de copropriété.Idéal étudiant, investisseur. Travaux à prévoir. Contactez-nous par message ou téléphone pour plus d'infos ou une visite ! 06-59-67-05-14 Numéro de carte professionnelle : CPI 42022016000009 941, Délivrée par la Cci de Lyon Saint Etienne Roanne / Validité 03/09/2025 ADC:No 42022019000209610 Siret 51282990400014 RCP 120137405.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.430000, 4.400000
Total : 121 380€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6263€/an
Fourchette totale : 387€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 4645€ - 8444€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 325,3 €/m²
Basé sur :1001 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 193 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-17 193€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-43 187€ (-55.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 628,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 000,82€
Coût de l'assurance :9 103,50€
Taxe foncière : 626,30€/an
Soit par mois : 52,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en cours de finition, sol brut
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 1/5 - Chambre en cours de finition, murs non peints
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, sol brut
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs non finis

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(941 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs chambres: 3 chambres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 380 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 505 €
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -60 505 €
Résultat foncier Année 1 : -54 242 €(Déficit de 54 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 005 €/an
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -5 005 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32841.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 263 €60 508 €4 018 €-54 245 €21 400 €32 845 €32 845 €
26 388 €4 901 €3 911 €1 487 €--31 358 €
36 516 €4 790 €3 800 €1 726 €--29 632 €
46 646 €4 675 €3 685 €1 971 €--27 661 €
56 779 €4 556 €3 566 €2 223 €--25 438 €
66 915 €4 434 €3 443 €2 481 €--22 957 €
77 053 €4 307 €3 316 €2 746 €--20 211 €
87 194 €4 175 €3 185 €3 019 €--17 192 €
97 338 €4 040 €3 049 €3 298 €--13 893 €
107 485 €3 899 €2 909 €3 586 €--10 308 €
117 635 €3 754 €2 764 €3 880 €--6 427 €
127 787 €3 604 €2 614 €4 183 €---
137 943 €3 449 €2 458 €4 494 €---
148 102 €3 288 €2 298 €4 813 €---
158 264 €3 123 €2 132 €5 141 €---
168 429 €2 951 €1 961 €5 478 €---
178 598 €2 774 €1 783 €5 824 €---
188 770 €2 590 €1 600 €6 180 €---
198 945 €2 400 €1 410 €6 545 €---
209 124 €2 204 €1 214 €6 920 €---
219 307 €2 002 €1 011 €7 305 €---
229 493 €1 792 €801 €7 701 €---
239 683 €1 575 €585 €8 107 €---
249 876 €1 351 €360 €8 525 €---
2510 074 €1 119 €129 €8 955 €---
TOTAL200 607 €138 262 €58 001 €62 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 315 €-6 420 €+7 735 €
2+1 315 €0 €+1 315 €
3+1 315 €0 €+1 315 €
4+1 315 €0 €+1 315 €
5+1 315 €0 €+1 315 €
6+1 315 €0 €+1 315 €
7+1 315 €0 €+1 315 €
8+1 315 €0 €+1 315 €
9+1 315 €0 €+1 315 €
10+1 315 €0 €+1 315 €
11+1 315 €0 €+1 315 €
12+1 315 €+1 255 €+60 €
13+1 315 €+1 348 €-33 €
14+1 315 €+1 444 €-129 €
15+1 315 €+1 542 €-227 €
16+1 315 €+1 643 €-328 €
17+1 315 €+1 747 €-432 €
18+1 315 €+1 854 €-539 €
19+1 315 €+1 963 €-648 €
20+1 315 €+2 076 €-761 €
21+1 315 €+2 191 €-876 €
22+1 315 €+2 310 €-995 €
23+1 315 €+2 432 €-1 117 €
24+1 315 €+2 558 €-1 243 €
25+1 315 €+2 686 €-1 371 €
Total+32 875 €+20 632 €+12 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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