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Appartement

VilleAlençon (61)
Surface50.72m²
Coût Total87 000€
Loyer Annuel7 026€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 50.72 m²
Prix au m² : 985,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre : Charmant appartement à Alençon Découvrez ce superbe appartement idéalement situé au premier étage, parfait pour une personne seule ou un couple. Avec une surface de 50,72 m², ce bien offre une chambre confortable de 10.63 m², ainsi qu'un bureau et un espace de vie lumineux donnant sur un balcon, ainsi qu'un parking et une cave . Proposé à un prix attractif de 50 000€, cet appartement est une opportunité à saisir pour ceux qui recherchent le confort et la commodité en centre-ville. Ne manquez pas cette occasion unique de devenir propriétaire à Alençon ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Alen%C3%A7on-61000/885

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.428279, 0.088042
Total : 87 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.72m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7026€/an
Fourchette totale : 468€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5614€ - 8794€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,72 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 575 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-12 575€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-24 425€ (-39.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 448,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 879,97€
Coût de l'assurance :6 525,00€
Taxe foncière : 702,63€/an
Soit par mois : 58,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, selon l'installation actuelle.
Quantité: 1 système pour 50.72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 10.63 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État moyen visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2500€ = 2500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 026 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 798 €
Revenus locatifs : +7 026 €
Charges déductibles : -36 798 €
Résultat foncier Année 1 : -29 771 €(Déficit de 29 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 798 €/an
Revenus locatifs : +7 026 €
Charges déductibles : -3 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8371.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 026 €36 800 €2 837 €-29 774 €21 400 €8 374 €8 374 €
27 167 €3 724 €2 760 €3 443 €--4 931 €
37 310 €3 645 €2 682 €3 665 €--1 266 €
47 456 €3 564 €2 600 €3 893 €---
57 606 €3 479 €2 516 €4 126 €---
67 758 €3 392 €2 429 €4 365 €---
77 913 €3 302 €2 339 €4 611 €---
88 071 €3 209 €2 246 €4 862 €---
98 232 €3 113 €2 149 €5 119 €---
108 397 €3 014 €2 050 €5 383 €---
118 565 €2 911 €1 947 €5 654 €---
128 736 €2 805 €1 841 €5 931 €---
138 911 €2 695 €1 732 €6 216 €---
149 089 €2 582 €1 618 €6 507 €---
159 271 €2 465 €1 501 €6 806 €---
169 457 €2 344 €1 380 €7 113 €---
179 646 €2 218 €1 255 €7 427 €---
189 839 €2 089 €1 125 €7 749 €---
1910 035 €1 955 €992 €8 080 €---
2010 236 €1 817 €854 €8 419 €---
2110 441 €1 674 €711 €8 766 €---
2210 650 €1 527 €563 €9 123 €---
2310 863 €1 374 €411 €9 488 €---
2411 080 €1 217 €253 €9 863 €---
2511 301 €1 054 €90 €10 248 €---
TOTAL225 056 €97 971 €40 880 €127 085 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €+788 €+688 €
5+1 476 €+1 238 €+238 €
6+1 476 €+1 310 €+166 €
7+1 476 €+1 383 €+93 €
8+1 476 €+1 459 €+17 €
9+1 476 €+1 536 €-60 €
10+1 476 €+1 615 €-139 €
11+1 476 €+1 696 €-220 €
12+1 476 €+1 779 €-303 €
13+1 476 €+1 865 €-389 €
14+1 476 €+1 952 €-476 €
15+1 476 €+2 042 €-566 €
16+1 476 €+2 134 €-658 €
17+1 476 €+2 228 €-752 €
18+1 476 €+2 325 €-849 €
19+1 476 €+2 424 €-948 €
20+1 476 €+2 526 €-1 050 €
21+1 476 €+2 630 €-1 154 €
22+1 476 €+2 737 €-1 261 €
23+1 476 €+2 846 €-1 370 €
24+1 476 €+2 959 €-1 483 €
25+1 476 €+3 074 €-1 598 €
Total+36 900 €+38 125 €+-1 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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