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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface70
Coût Total141 760
Loyer Annuel7 686
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-167
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

À VENDRE – APPARTEMENT T4 – BELFORT - Garage, Parking et Jardin collectif Situé au 2ème étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, cet appartement T4 lumineux et fonctionnel offre une surface confortable et de nombreux atouts. Composition : Hall d'entrée Salon-séjour agréable Cuisine indépendante 2 chambres Salle de bains toilettes indépendantes Annexes : Garage avec grenier Cave en sous-sol Cellier privatif sur le palier Jardinet, idéal pour profiter d'un extérieur verdoyant Les points forts :

  • Garage privé + stationnement- Copropriété à faibles charges- Proximité des commerces et services- Environnement calme Venez découvrir ce Bien parfait pour une vie de quartier pratique tout en bénéficiant du confort d'un appartement avec espaces annexes.

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Nathalie GOLDER

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 8 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1760.00 euros et 2382.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller JEANNE IMMO : Nathalie GOLDER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.654520, 6.848658
Total : 141 760
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 55 360
Valeur du bien : 135 360
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7686€/an
Fourchette totale : 499€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 5987€ - 9868€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 171,36 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 995
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-1 995 (-2.4%)
Marge achat-revente :-59 765€ (-72.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 871,18
Coût de l'assurance :12 404,00
Taxe foncière : 768,65€/an
Soit par mois : 64,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 360(791 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 383
Revenus locatifs : +7 686
Charges déductibles : -61 383
Résultat foncier Année 1 : -53 697(Déficit de 53 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 297
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 023 €/an
Revenus locatifs : +7 686
Charges déductibles : -6 023
Résultat foncier Années 2+ : 1 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32296.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 68661 3884 763-53 70121 400 €32 301 €32 301 €
27 8405 9014 6371 939--30 363 €
37 9975 7714 5062 226--28 136 €
48 1575 6354 3702 522--25 615 €
58 3205 4954 2302 825--22 790 €
68 4865 3504 0863 136--19 654 €
78 6565 2003 9363 456--16 198 €
88 8295 0453 7813 784--12 414 €
99 0064 8853 6204 121--8 293 €
109 1864 7193 4544 467--3 826 €
119 3704 5473 2834 822---
129 5574 3703 1055 187---
139 7484 1862 9215 562---
149 9433 9962 7315 947---
1510 1423 7992 5356 343---
1610 3453 5962 3316 749---
1710 5523 3852 1217 166---
1810 7633 1681 9037 595---
1910 9782 9431 6788 036---
2011 1982 7091 4458 488---
2111 4222 4681 2048 953---
2211 6502 2199549 431---
2311 8831 9616969 922---
2412 1211 69442910 427---
2512 3631 41815310 945---
TOTAL246 200155 85168 87190 34821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 348
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614-6 420+8 034
2+1 6140+1 614
3+1 6140+1 614
4+1 6140+1 614
5+1 6140+1 614
6+1 6140+1 614
7+1 6140+1 614
8+1 6140+1 614
9+1 6140+1 614
10+1 6140+1 614
11+1 614+299+1 315
12+1 614+1 556+58
13+1 614+1 669-55
14+1 614+1 784-170
15+1 614+1 903-289
16+1 614+2 025-411
17+1 614+2 150-536
18+1 614+2 279-665
19+1 614+2 411-797
20+1 614+2 546-932
21+1 614+2 686-1 072
22+1 614+2 829-1 215
23+1 614+2 977-1 363
24+1 614+3 128-1 514
25+1 614+3 284-1 670
Total+40 350+27 104+13 246
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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