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Haut de maison avec jardin

Bien expiré
VilleBouilladisse (13)
Surface300
Coût Total520 480
Loyer Annuel54 509
Rentabilité10.47%
Cashflow/mois+1 371
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 415 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 383,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier vend haut de maison de 125 m² avec jardin indépendant d’environ 300 m². Le bien se compose d’une entrée lumineuse avec une baie vitrée, d’un salon / salle à manger d’environ 38 m², d’une cuisine semi ouverte équipée, d’une buanderie, de nombreux placards, de trois grandes chambres (14,36 / 15,31 / 13,29), chacune des chambres à son placard intégré, d’une salle de bain et d’un WC séparé. Le tout est équipé de menuiseries PVC, de double vitrage avec moustiquaires, de la climatisation réversible, du chauffage au fioul, d’une cheminée avec insert et de la fibre. Vous trouverez également des combles de 132 m² avec un plancher béton avec la possibilité d’aménager environ 80 m². À l’extérieur se situe côté rangement deux garages, un de 16 m² équipé d'un WC avec lavabo (possibilité d'en faire un studio) et l’autre de 12 m² aménagé en atelier / garage à moto), ainsi qu’un petit local et un abri à bois, le jardin lui est équipé de sa cuisine d’été et de deux tonnelles. Ce bien fait partie d’une copropriété de 2 lots sans charges. Agence s’abstenir, vente uniquement de particulier à particulier, je suis du métier.

Ville : Bouilladisse
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13720
Coordonnées : 43.403330, 5.584490
Total : 520 480
Prix d'acquisition : 415 000
Travaux : 72 280
Valeur du bien : 487 280
Frais de notaire : 33 200
Coût estimé : 33 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 15.14€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 4542€/mois
Loyer annuel estimé : 54509€/an
Fourchette totale : 3421€ - 6031€/mois
Fourchette annuelle : 41056€ - 72371€/an
Rentabilité brute :10.47%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 13.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :520 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 561,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :156,14€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 717,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :247 879,11
Coût de l'assurance :46 843,20
Taxe foncière : 5 450,92€/an
Soit par mois : 454,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 542,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 171,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 370,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 16 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vieillissante
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et vérification des équipements sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 280(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 125 m² × 120€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:5 780
    Isolation combles: 132 m² × 40€/m² = 5280€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000
    Revêtement sol et peinture pour 3 chambres (43 m²): 43 m² × 100€/m² = 4300€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain:1 200
    Peinture salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouilladisse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 509 €/an
Calcul : 4 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 520 480 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 874 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 766
Revenus locatifs : +54 509
Charges déductibles : -96 766
Résultat foncier Année 1 : -42 257(Déficit de 42 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 857
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 486 €/an
Revenus locatifs : +54 509
Charges déductibles : -24 486
Résultat foncier Années 2+ : 30 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20856.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 415 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 269 750(65% de 415 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 809 €/an
Calcul : 269 750 € × 3,636% = 9 809
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 50996 78217 178-42 27321 400 €20 873 €20 873 €
255 59924 04316 71831 557---
356 71123 56716 24333 144---
457 84623 07615 75134 770---
559 00222 56815 24336 435---
660 18322 04214 71738 140---
761 38621 49914 17439 887---
862 61420 93713 61341 677---
963 86620 35713 03243 510---
1065 14319 75612 43245 387---
1166 44619 13511 81147 311---
1267 77518 49411 16949 282---
1369 13117 83010 50551 301---
1470 51317 1449 81953 369---
1571 92416 4359 11055 489---
1673 36215 7018 37657 661---
1774 82914 9437 61859 887---
1876 32614 1596 83462 167---
1977 85213 3486 02464 504---
2079 41012 5105 18666 899---
2180 99811 6444 31969 354---
2282 61810 7483 42371 870---
2384 2709 8212 49774 449---
2485 9558 8641 53977 092---
2587 6757 87454979 801---
TOTAL1 745 945503 275247 8791 242 66921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 242 669
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 447-6 420+17 867
2+11 447+3 205+8 242
3+11 447+9 943+1 504
4+11 447+10 431+1 016
5+11 447+10 930+517
6+11 447+11 442+5
7+11 447+11 966-519
8+11 447+12 503-1 056
9+11 447+13 053-1 606
10+11 447+13 616-2 169
11+11 447+14 193-2 746
12+11 447+14 785-3 338
13+11 447+15 390-3 943
14+11 447+16 011-4 564
15+11 447+16 647-5 200
16+11 447+17 298-5 851
17+11 447+17 966-6 519
18+11 447+18 650-7 203
19+11 447+19 351-7 904
20+11 447+20 070-8 623
21+11 447+20 806-9 359
22+11 447+21 561-10 114
23+11 447+22 335-10 888
24+11 447+23 128-11 681
25+11 447+23 940-12 493
Total+286 175+372 801+-86 626
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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