Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 167 m²

Bien expiré
VilleAmancy (74)
Surface168m²
Coût Total399 630€
Loyer Annuel34 322€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+511€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 904,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison individuelle Amancy située entre Intermarché et la Microbrasseirie. 161m² de superficie sur 3 niveaux + sous sol de 45m². Chauffage par chaudière fioul, possibilité de garer 3 véhicules, terrain de 300m² maison inclue à rénover entièrement mais beaux volumes !

Ville : Amancy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74800
Coordonnées : 46.076626, 6.315482
Total : 399 630€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 54 030€
Valeur du bien : 374 030€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 17.02€/m²/mois
Fourchette : 12.29€ - 23.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2860€/mois
Loyer annuel estimé : 34322€/an
Fourchette totale : 2065€ - 3962€/mois
Fourchette annuelle : 24779€ - 47539€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 949,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :113,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 062,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 242,07€
Coût de l'assurance :33 968,55€
Taxe foncière : 3 432,19€/an
Soit par mois : 286,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 860,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 348,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :511,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture, remplacement du parquet usé
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs jaunis et parquet usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre avec peinture et remplacement du parquet usé
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 030 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 080€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation complète, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800€
    Rénovation salon: Parquet flottant 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine:600€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amancy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 830€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 322 €/an
Calcul : 2 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 630 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 359 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 680 €
Revenus locatifs : +34 322 €
Charges déductibles : -71 680 €
Résultat foncier Année 1 : -37 358 €(Déficit de 37 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 650 €/an
Revenus locatifs : +34 322 €
Charges déductibles : -17 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15957.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 322 €71 693 €12 872 €-37 371 €21 400 €15 971 €15 971 €
235 008 €17 314 €12 523 €17 694 €---
335 709 €16 955 €12 164 €18 754 €---
436 423 €16 583 €11 792 €19 840 €---
537 151 €16 199 €11 408 €20 952 €---
637 894 €15 802 €11 011 €22 092 €---
738 652 €15 393 €10 602 €23 260 €---
839 425 €14 969 €10 178 €24 456 €---
940 214 €14 532 €9 741 €25 682 €---
1041 018 €14 080 €9 289 €26 938 €---
1141 838 €13 613 €8 822 €28 225 €---
1242 675 €13 131 €8 340 €29 544 €---
1343 529 €12 633 €7 842 €30 896 €---
1444 399 €12 118 €7 327 €32 281 €---
1545 287 €11 586 €6 795 €33 701 €---
1646 193 €11 037 €6 246 €35 156 €---
1747 117 €10 470 €5 679 €36 647 €---
1848 059 €9 883 €5 092 €38 176 €---
1949 020 €9 278 €4 487 €39 742 €---
2050 001 €8 652 €3 861 €41 349 €---
2151 001 €8 006 €3 215 €42 995 €---
2252 021 €7 338 €2 547 €44 683 €---
2353 061 €6 648 €1 857 €46 413 €---
2454 122 €5 935 €1 144 €48 187 €---
2555 205 €5 199 €408 €50 006 €---
TOTAL1 099 342 €359 045 €185 242 €740 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 740 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 208 €-6 420 €+13 628 €
2+7 208 €+517 €+6 691 €
3+7 208 €+5 626 €+1 582 €
4+7 208 €+5 952 €+1 256 €
5+7 208 €+6 286 €+922 €
6+7 208 €+6 628 €+580 €
7+7 208 €+6 978 €+230 €
8+7 208 €+7 337 €-129 €
9+7 208 €+7 705 €-497 €
10+7 208 €+8 081 €-873 €
11+7 208 €+8 468 €-1 260 €
12+7 208 €+8 863 €-1 655 €
13+7 208 €+9 269 €-2 061 €
14+7 208 €+9 684 €-2 476 €
15+7 208 €+10 110 €-2 902 €
16+7 208 €+10 547 €-3 339 €
17+7 208 €+10 994 €-3 786 €
18+7 208 €+11 453 €-4 245 €
19+7 208 €+11 923 €-4 715 €
20+7 208 €+12 405 €-5 197 €
21+7 208 €+12 899 €-5 691 €
22+7 208 €+13 405 €-6 197 €
23+7 208 €+13 924 €-6 716 €
24+7 208 €+14 456 €-7 248 €
25+7 208 €+15 002 €-7 794 €
Total+180 200 €+222 089 €+-41 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →