Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarrières-sur-Seine (78)
Surface85
Coût Total322 000
Loyer Annuel20 397
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 882,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Exclusivité! Au premier étage d'une résidence arborée du quartier du Réveil Matin, Saint Joseph Immobilier vous propose ce bel appartement traversant et lumineux de 5 pièces. D'une superficie de 85m², il bénéficie d'une double exposition Est/Ouest offrant une agréable lumière à chaque instant de la journée. Une entrée avec de grands placards ouvre d'une part sur une cuisine aménagée avec sa buanderie attenante ainsi que des wc, et d'autre part sur une chambre bénéficiant de larges fenêtres ouvertes sur l'ouest. Le séjour/salle à manger, spacieux, est prolongé par un espace bureau ouvert sur la pièce à vivre, et bénéficie ainsi d'une atmosphère baignée de lumière et du cadre verdoyant de la résidence. La partie nuit propose deux autres belles chambres sans vis-à vis et une salle de bains. Cet appartement traversant dont la surface est optimisée, offre un grand confort de vie, complété par son garage privatif fermé, aisément accessible, ainsi qu'un local à vélos et poussettes pour un quotidien facilité. Le quartier est desservi par deux lignes de bus permettant de rejoindre en quelques minutes la gare de Houilles-Carrières (RER A et Ligne L Transilien). Le secteur scolaire, idéal pour les familles, propose une école maternelle/élémentaire (Les Alouettes), collège (Les Amandiers) et lycée (Les Pierres Vives) de bon niveau et accessibles en quelques minutes. Un rafraîchissement s'impose pour mettre ce bel appartement familial à votre goût! Bien rare sur le secteur. Pour visiter, contacter Olivia Mouterde:

Ville : Carrières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78420
Coordonnées : 48.915917, 2.174364
Total : 322 000
Prix d'acquisition : 245 000
Travaux : 57 400
Valeur du bien : 302 400
Frais de notaire : 19 600
Coût estimé : 19 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 20.00€/m²/mois
Fourchette : 16.54€ - 24.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1700€/mois
Loyer annuel estimé : 20397€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2055€/mois
Fourchette annuelle : 16872€ - 24660€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 570,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :91,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 662,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 257,93
Coût de l'assurance :27 370,00
Taxe foncière : 2 039,73€/an
Soit par mois : 169,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 699,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 832,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carrières-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 397 €/an
Calcul : 1 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 896
Revenus locatifs : +20 397
Charges déductibles : -70 896
Résultat foncier Année 1 : -50 498(Déficit de 50 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 098
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 496 €/an
Revenus locatifs : +20 397
Charges déductibles : -13 496
Résultat foncier Années 2+ : 6 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29098.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 39770 90610 371-50 50821 400 €29 108 €29 108 €
220 80513 22510 0917 580--21 528 €
321 22112 9359 8018 286--13 242 €
421 64612 6369 5019 010--4 232 €
522 07912 3269 1929 752---
622 52012 0078 87210 513---
722 97111 6778 54211 294---
823 43011 3368 20112 095---
923 89910 9837 84912 916---
1024 37710 6197 48513 758---
1124 86410 2437 10814 621---
1225 3619 8546 72015 507---
1325 8699 4536 31916 416---
1426 3869 0385 90417 348---
1526 9148 6105 47518 304---
1627 4528 1675 03319 285---
1728 0017 7104 57620 291---
1828 5617 2384 10321 323---
1929 1326 7503 61522 383---
2029 7156 2463 11123 469---
2130 3095 7252 59024 585---
2230 9165 1872 05225 729---
2331 5344 6311 49626 903---
2432 1654 05692228 108---
2532 8083 46332929 345---
TOTAL653 332285 021149 258368 31121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 311
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 283-6 420+10 703
2+4 2830+4 283
3+4 2830+4 283
4+4 2830+4 283
5+4 283+1 656+2 627
6+4 283+3 154+1 129
7+4 283+3 388+895
8+4 283+3 628+655
9+4 283+3 875+408
10+4 283+4 127+156
11+4 283+4 386-103
12+4 283+4 652-369
13+4 283+4 925-642
14+4 283+5 204-921
15+4 283+5 491-1 208
16+4 283+5 785-1 502
17+4 283+6 087-1 804
18+4 283+6 397-2 114
19+4 283+6 715-2 432
20+4 283+7 041-2 758
21+4 283+7 375-3 092
22+4 283+7 719-3 436
23+4 283+8 071-3 788
24+4 283+8 432-4 149
25+4 283+8 803-4 520
Total+107 075+110 493+-3 418
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →