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Détails du bien

Bien expiré
VilleVallant-Saint-Georges (10)
Surface271m²
Coût Total370 340€
Loyer Annuel26 159€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 271 m²
Prix au m² : 996,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : poele à granules, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette opportunité exclusive présentée par Century 21 Martinot. Cette propriété offre un cadre de vie idéal, alliant confort moderne et potentiel de rénovation, le tout sur un vaste terrain. Détails de la propriété : Rez-de-chaussée : Pièce de vie conviviale et cuisine fonctionnelle. Premier étage : Deux chambres calmes. Deuxième étage : Deux chambres supplémentaires. Pratique : Deux WC séparés. Partie à rénover : Une section de la maison est à rénover, offrant un potentiel d'aménagement selon vos envies. Extérieurs : Terrain : 6570 m2. Dépendances : Deux granges. Loisir : Piscine couverte. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 5660.0 € et 7730.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Vallant-Saint-Georges
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10170
Coordonnées : 48.464216, 3.893920
Total : 370 340€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 78 740€
Valeur du bien : 348 740€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 271m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2180€/mois
Loyer annuel estimé : 26159€/an
Fourchette totale : 1730€ - 2746€/mois
Fourchette annuelle : 20765€ - 32954€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 577,85 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :427 597 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-157 597€ (-36.9%)
Marge achat-revente :57 257€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :370 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 808,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :108,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 916,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 252,60€
Coût de l'assurance :32 404,75€
Taxe foncière : 2 615,92€/an
Soit par mois : 217,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 179,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 134,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 271 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 271 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 740 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 340€
    Isolation combles: 271 m² × 40€/m² = 10840€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallant-Saint-Georges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 159 €/an
Calcul : 2 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 370 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 296 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 605 €
Revenus locatifs : +26 159 €
Charges déductibles : -94 605 €
Résultat foncier Année 1 : -68 446 €(Déficit de 68 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 865 €/an
Revenus locatifs : +26 159 €
Charges déductibles : -15 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47046.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 159 €94 617 €11 965 €-68 458 €21 400 €47 058 €47 058 €
226 682 €15 554 €11 642 €11 129 €--35 929 €
327 216 €15 220 €11 308 €11 996 €--23 933 €
427 760 €14 875 €10 963 €12 886 €--11 048 €
528 316 €14 518 €10 606 €13 797 €---
628 882 €14 150 €10 238 €14 732 €---
729 460 €13 769 €9 857 €15 690 €---
830 049 €13 376 €9 464 €16 673 €---
930 650 €12 970 €9 058 €17 680 €---
1031 263 €12 550 €8 638 €18 713 €---
1131 888 €12 116 €8 204 €19 772 €---
1232 526 €11 668 €7 756 €20 858 €---
1333 176 €11 205 €7 293 €21 971 €---
1433 840 €10 727 €6 815 €23 113 €---
1534 517 €10 232 €6 320 €24 284 €---
1635 207 €9 722 €5 810 €25 485 €---
1735 911 €9 194 €5 282 €26 717 €---
1836 629 €8 649 €4 737 €27 980 €---
1937 362 €8 086 €4 174 €29 276 €---
2038 109 €7 504 €3 592 €30 605 €---
2138 871 €6 903 €2 991 €31 968 €---
2239 649 €6 282 €2 370 €33 367 €---
2340 442 €5 640 €1 728 €34 802 €---
2441 250 €4 977 €1 065 €36 274 €---
2542 075 €4 292 €380 €37 784 €---
TOTAL837 887 €348 795 €172 253 €489 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 493 €-6 420 €+11 913 €
2+5 493 €0 €+5 493 €
3+5 493 €0 €+5 493 €
4+5 493 €0 €+5 493 €
5+5 493 €+825 €+4 668 €
6+5 493 €+4 420 €+1 073 €
7+5 493 €+4 707 €+786 €
8+5 493 €+5 002 €+491 €
9+5 493 €+5 304 €+189 €
10+5 493 €+5 614 €-121 €
11+5 493 €+5 932 €-439 €
12+5 493 €+6 257 €-764 €
13+5 493 €+6 591 €-1 098 €
14+5 493 €+6 934 €-1 441 €
15+5 493 €+7 285 €-1 792 €
16+5 493 €+7 645 €-2 152 €
17+5 493 €+8 015 €-2 522 €
18+5 493 €+8 394 €-2 901 €
19+5 493 €+8 783 €-3 290 €
20+5 493 €+9 181 €-3 688 €
21+5 493 €+9 591 €-4 098 €
22+5 493 €+10 010 €-4 517 €
23+5 493 €+10 441 €-4 948 €
24+5 493 €+10 882 €-5 389 €
25+5 493 €+11 335 €-5 842 €
Total+137 325 €+146 727 €+-9 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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