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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleUssel (19)
Surface65
Coût Total107 040
Loyer Annuel5 872
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 930,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - Appartement 4 pièces 65 m²

Appartement vendu loué proche centre ville - Votre agence LM Immobilier vous propose en Exclusivité cet appartement au dernier étage dans une résidence bien entretenue proche du centre ville! D'une surface de 65m² il se compose: d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un salon, de 3 chambres, d'une salle de bains, d'un wc et d'un agréable balcon. Vous profiterez également d'un garage et d'une cave. Les huisseries et la chaudière sont très récentes. Très bon investissement locatif - loué 540€ Hors charges. Le prix du bien net vendeur est de 55 000,00 euros plus 10,00% TTC d'honoraires charge acquéreur soit un prix total de 60 500,00 euros. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : [URL masquée pour votre sécurité] . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 et 2 480 euros.

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2025

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.546078, 2.308605
Total : 107 040
Prix d'acquisition : 60 500
Travaux : 41 700
Valeur du bien : 102 200
Frais de notaire : 4 840
Coût estimé : 4 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5872€/an
Fourchette totale : 389€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4673€ - 7380€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :998 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 870
Prix d'achat :60 500
Décote à l'achat :-4 370 (-6.7%)
Marge achat-revente :-42 170€ (-65.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 560,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 003,18
Coût de l'assurance :9 098,40
Taxe foncière : 587,24€/an
Soit par mois : 48,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 872 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 040 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 244
Revenus locatifs : +5 872
Charges déductibles : -46 244
Résultat foncier Année 1 : -40 372(Déficit de 40 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 972
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 544 €/an
Revenus locatifs : +5 872
Charges déductibles : -4 544
Résultat foncier Années 2+ : 1 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18971.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 87246 2483 597-40 37521 400 €18 975 €18 975 €
25 9904 4523 5011 538--17 438 €
36 1104 3533 4021 756--15 681 €
46 2324 2513 3001 981--13 701 €
56 3564 1453 1942 211--11 490 €
66 4844 0363 0852 447--9 042 €
76 6133 9232 9722 690--6 352 €
86 7463 8062 8552 940--3 412 €
96 8803 6852 7343 196--217 €
107 0183 5592 6083 459---
117 1583 4302 4793 729---
127 3023 2962 3454 006---
137 4483 1572 2064 291---
147 5973 0132 0624 583---
157 7482 8651 9144 884---
167 9032 7111 7605 192---
178 0622 5521 6015 509---
188 2232 3881 4375 835---
198 3872 2181 2676 169---
208 5552 0421 0916 513---
218 7261 8609096 866---
228 9011 6727217 229---
239 0791 4775267 602---
249 2601 2753247 985---
259 4451 0671168 379---
TOTAL188 094117 48352 00370 61221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 612
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 233-6 420+7 653
2+1 2330+1 233
3+1 2330+1 233
4+1 2330+1 233
5+1 2330+1 233
6+1 2330+1 233
7+1 2330+1 233
8+1 2330+1 233
9+1 2330+1 233
10+1 233+973+260
11+1 233+1 119+114
12+1 233+1 202+31
13+1 233+1 287-54
14+1 233+1 375-142
15+1 233+1 465-232
16+1 233+1 558-325
17+1 233+1 653-420
18+1 233+1 750-517
19+1 233+1 851-618
20+1 233+1 954-721
21+1 233+2 060-827
22+1 233+2 169-936
23+1 233+2 281-1 048
24+1 233+2 395-1 162
25+1 233+2 514-1 281
Total+30 825+21 183+9 642
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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