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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Fiel (23)
Surface105m²
Coût Total135 200€
Loyer Annuel8 114€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 523,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence UDI immobilier GUERET vous propose cet ensemble maison et granges à seulement 10 min de GUERET. La maison demande a être rénovée intégralement. En rez-de-chaussée, on retrouve une cuisine, un salon/salle à manger, une salle de douche avec wc et une buanderie. A l'étage, 3 chambres en enfilade et un bureau. L'extérieur se trouve une grange de 100 m2 environ au sol, deux autres petites dépendances, un puits et un terrain autour.

DPE réalisé après le 1er Juillet 2021. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 3930€ et 5360€ par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » Référence agence : 532

Ville : Saint-Fiel
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 135 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 75 800€
Valeur du bien : 130 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8114€/an
Fourchette totale : 532€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6379€ - 10322€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 684,14€
Coût de l'assurance :11 830,00€
Taxe foncière : 811,41€/an
Soit par mois : 67,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 521 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très sale et abîmée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture et traitement de l'humidité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et traces d'humidité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 800 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Isolation:12 000€
    Isolation combles: 105 m² × 100€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise)
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation comprise)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 240€/m² = 10800€ (installation comprise)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (installation comprise)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fiel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 623 €
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -81 623 €
Résultat foncier Année 1 : -73 509 €(Déficit de 73 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 823 €/an
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -5 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52108.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 114 €81 627 €4 543 €-73 513 €21 400 €52 113 €52 113 €
28 276 €5 707 €4 422 €2 570 €--49 544 €
38 442 €5 582 €4 297 €2 860 €--46 684 €
48 611 €5 453 €4 168 €3 158 €--43 526 €
58 783 €5 319 €4 035 €3 464 €--40 062 €
68 959 €5 181 €3 896 €3 778 €--36 284 €
79 138 €5 038 €3 754 €4 100 €--32 185 €
89 321 €4 890 €3 606 €4 430 €--27 755 €
99 507 €4 737 €3 453 €4 770 €--22 985 €
109 697 €4 579 €3 294 €5 118 €--17 867 €
119 891 €4 415 €3 131 €5 476 €--12 391 €
1210 089 €4 246 €2 961 €5 843 €---
1310 291 €4 071 €2 786 €6 220 €---
1410 496 €3 889 €2 605 €6 607 €---
1510 706 €3 702 €2 417 €7 004 €---
1610 921 €3 508 €2 223 €7 413 €---
1711 139 €3 307 €2 023 €7 832 €---
1811 362 €3 100 €1 815 €8 262 €---
1911 589 €2 885 €1 600 €8 704 €---
2011 821 €2 662 €1 378 €9 158 €---
2112 057 €2 433 €1 148 €9 625 €---
2212 298 €2 195 €910 €10 104 €---
2312 544 €1 949 €664 €10 596 €---
2412 795 €1 694 €409 €11 101 €---
2513 051 €1 431 €146 €11 620 €---
TOTAL259 897 €173 599 €65 684 €86 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €0 €+1 704 €
4+1 704 €0 €+1 704 €
5+1 704 €0 €+1 704 €
6+1 704 €0 €+1 704 €
7+1 704 €0 €+1 704 €
8+1 704 €0 €+1 704 €
9+1 704 €0 €+1 704 €
10+1 704 €0 €+1 704 €
11+1 704 €0 €+1 704 €
12+1 704 €+1 753 €-49 €
13+1 704 €+1 866 €-162 €
14+1 704 €+1 982 €-278 €
15+1 704 €+2 101 €-397 €
16+1 704 €+2 224 €-520 €
17+1 704 €+2 350 €-646 €
18+1 704 €+2 479 €-775 €
19+1 704 €+2 611 €-907 €
20+1 704 €+2 747 €-1 043 €
21+1 704 €+2 887 €-1 183 €
22+1 704 €+3 031 €-1 327 €
23+1 704 €+3 179 €-1 475 €
24+1 704 €+3 330 €-1 626 €
25+1 704 €+3 486 €-1 782 €
Total+42 600 €+29 607 €+12 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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