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Voisey (52400)

Bien expiré
VilleVoisey (52)
Surface214m²
Coût Total219 730€
Loyer Annuel17 057€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 584,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique maison de 1820. Avec vigne vierge. Avec très beau jardin arboré et floral entretenu. Grande terrasse avec glycines, roses et hortensias.

9 Pièces, quatre chambres. Possibilité garage et chambres d'hôtes. Chauffage au fuel. Toiture refaite en partie en 2025 (cheminée neuve et faitage). Grenier et cave et local jardin. À 10 km de Bourbonne et 13 de Jussey.

Ville : Voisey
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.882514, 5.777440
Total : 219 730€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 84 730€
Valeur du bien : 209 730€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1421€/mois
Loyer annuel estimé : 17057€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1934€/mois
Fourchette annuelle : 12535€ - 23212€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :621,6 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 021 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-8 021€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-86 709€ (-65.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 135,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 200,86€
Coût de l'assurance :18 677,05€
Taxe foncière : 1 705,75€/an
Soit par mois : 142,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 421,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, vérification des tuyauteries
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 730 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 400€
    Isolation des combles: 214 m² × 100€/m² = 21400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:18 630€
    Remplacement de 27 fenêtres: 27 fenêtres × 690€ = 18630€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:4 500€
    Pose de parquet flottant dans 75 m²: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:3 000€
    Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes de la plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voisey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 030€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 057 €/an
Calcul : 1 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 730 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 275 €
Revenus locatifs : +17 057 €
Charges déductibles : -94 275 €
Résultat foncier Année 1 : -77 217 €(Déficit de 77 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 545 €/an
Revenus locatifs : +17 057 €
Charges déductibles : -9 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55817.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 057 €94 282 €7 099 €-77 224 €21 400 €55 824 €55 824 €
217 399 €9 360 €6 907 €8 039 €--47 786 €
317 747 €9 162 €6 709 €8 585 €--39 201 €
418 102 €8 957 €6 504 €9 144 €--30 057 €
518 464 €8 746 €6 293 €9 718 €--20 339 €
618 833 €8 527 €6 074 €10 306 €--10 033 €
719 209 €8 301 €5 848 €10 908 €---
819 594 €8 068 €5 615 €11 526 €---
919 986 €7 827 €5 374 €12 159 €---
1020 385 €7 578 €5 125 €12 807 €---
1120 793 €7 320 €4 868 €13 472 €---
1221 209 €7 055 €4 602 €14 154 €---
1321 633 €6 780 €4 327 €14 853 €---
1422 066 €6 496 €4 043 €15 570 €---
1522 507 €6 203 €3 750 €16 304 €---
1622 957 €5 900 €3 447 €17 057 €---
1723 416 €5 587 €3 134 €17 829 €---
1823 885 €5 263 €2 811 €18 621 €---
1924 362 €4 929 €2 476 €19 433 €---
2024 850 €4 584 €2 131 €20 265 €---
2125 346 €4 227 €1 774 €21 119 €---
2225 853 €3 859 €1 406 €21 995 €---
2326 370 €3 478 €1 025 €22 893 €---
2426 898 €3 085 €632 €23 813 €---
2527 436 €2 678 €225 €24 758 €---
TOTAL546 356 €248 252 €102 201 €298 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 582 €-6 420 €+10 002 €
2+3 582 €0 €+3 582 €
3+3 582 €0 €+3 582 €
4+3 582 €0 €+3 582 €
5+3 582 €0 €+3 582 €
6+3 582 €0 €+3 582 €
7+3 582 €+262 €+3 320 €
8+3 582 €+3 458 €+124 €
9+3 582 €+3 648 €-66 €
10+3 582 €+3 842 €-260 €
11+3 582 €+4 042 €-460 €
12+3 582 €+4 246 €-664 €
13+3 582 €+4 456 €-874 €
14+3 582 €+4 671 €-1 089 €
15+3 582 €+4 891 €-1 309 €
16+3 582 €+5 117 €-1 535 €
17+3 582 €+5 349 €-1 767 €
18+3 582 €+5 586 €-2 004 €
19+3 582 €+5 830 €-2 248 €
20+3 582 €+6 080 €-2 498 €
21+3 582 €+6 336 €-2 754 €
22+3 582 €+6 598 €-3 016 €
23+3 582 €+6 868 €-3 286 €
24+3 582 €+7 144 €-3 562 €
25+3 582 €+7 427 €-3 845 €
Total+89 550 €+89 431 €+119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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