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Immeuble 10 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface180m²
Coût Total252 500€
Loyer Annuel21 883€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BELFORT

IMMEUBLE PROCHE SAVOUREUSE/CINEMA DES QUAIS Cet immeuble composé de 3 appartements dont 2 à rénover est le projet idéal pour un investisseur ou un particulier désirant créer une belle maison de ville.

Il comprend un petit extérieur à l'arrière

Ses plus :

  • cachet
  • double vitrage bois
  • chaudière individuelle gaz
  • proche gare, centre ville,vieille ville et piste cyclable, accès A36 belfort sud

Pas de copropriété, TF et charges prévisionnelles à préciser

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques *** Prix : 200 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué. Référence annonce : 5922 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.652310, 6.846700
Total : 252 500€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 236 500€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1824€/mois
Loyer annuel estimé : 21883€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2312€/mois
Fourchette annuelle : 17261€ - 27743€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :75,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 324,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 268,23€
Coût de l'assurance :22 725,00€
Taxe foncière : 2 188,30€/an
Soit par mois : 182,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 823,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :316,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière individuelle gaz existante si elle est ancienne.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine moderne.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon spacieux.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux: 1 cuisine × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture et petits travaux: 1 salon × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 883 €/an
Calcul : 1 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 500 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 048 €
Revenus locatifs : +21 883 €
Charges déductibles : -48 048 €
Résultat foncier Année 1 : -26 165 €(Déficit de 26 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 548 €/an
Revenus locatifs : +21 883 €
Charges déductibles : -11 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4765.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 883 €48 056 €8 459 €-26 173 €21 400 €4 773 €4 773 €
222 321 €11 331 €8 234 €10 989 €---
322 767 €11 099 €8 001 €11 668 €---
423 222 €10 858 €7 761 €12 364 €---
523 687 €10 609 €7 512 €13 078 €---
624 161 €10 352 €7 254 €13 809 €---
724 644 €10 085 €6 988 €14 559 €---
825 137 €9 810 €6 712 €15 327 €---
925 639 €9 525 €6 427 €16 115 €---
1026 152 €9 230 €6 132 €16 923 €---
1126 675 €8 925 €5 827 €17 751 €---
1227 209 €8 609 €5 512 €18 600 €---
1327 753 €8 283 €5 185 €19 470 €---
1428 308 €7 945 €4 848 €20 363 €---
1528 874 €7 596 €4 499 €21 278 €---
1629 452 €7 235 €4 137 €22 217 €---
1730 041 €6 861 €3 764 €23 180 €---
1830 642 €6 474 €3 377 €24 167 €---
1931 254 €6 075 €2 977 €25 180 €---
2031 879 €5 661 €2 564 €26 219 €---
2132 517 €5 233 €2 136 €27 284 €---
2233 167 €4 790 €1 693 €28 377 €---
2333 831 €4 333 €1 235 €29 498 €---
2434 507 €3 859 €762 €30 648 €---
2535 197 €3 369 €272 €31 828 €---
TOTAL700 920 €236 201 €122 268 €464 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 464 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 595 €-6 420 €+11 015 €
2+4 595 €+1 865 €+2 730 €
3+4 595 €+3 501 €+1 094 €
4+4 595 €+3 709 €+886 €
5+4 595 €+3 923 €+672 €
6+4 595 €+4 143 €+452 €
7+4 595 €+4 368 €+227 €
8+4 595 €+4 598 €-3 €
9+4 595 €+4 834 €-239 €
10+4 595 €+5 077 €-482 €
11+4 595 €+5 325 €-730 €
12+4 595 €+5 580 €-985 €
13+4 595 €+5 841 €-1 246 €
14+4 595 €+6 109 €-1 514 €
15+4 595 €+6 383 €-1 788 €
16+4 595 €+6 665 €-2 070 €
17+4 595 €+6 954 €-2 359 €
18+4 595 €+7 250 €-2 655 €
19+4 595 €+7 554 €-2 959 €
20+4 595 €+7 866 €-3 271 €
21+4 595 €+8 185 €-3 590 €
22+4 595 €+8 513 €-3 918 €
23+4 595 €+8 849 €-4 254 €
24+4 595 €+9 195 €-4 600 €
25+4 595 €+9 549 €-4 954 €
Total+114 875 €+139 416 €+-24 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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