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Appartement à vendre

VilleBondy (93)
Surface77
Coût Total199 320
Loyer Annuel15 460
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 179 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 324,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Interphone, Pas de cave

À Vendre – Appartement T4 à Bondy (93)

Dans une résidence calme, sécurisée et paysagée, venez découvrir cet appartement lumineux de 4 pièces situé au 1er étage, à proximité immédiate de toutes les commodités (transports, écoles, commerces..).

Descriptif du bien : Entrée avec dégagement Salon / Séjour spacieux donnant accès direct au balcon 2 chambres Cuisine séparée Salle de bain Toilettes séparées Box privatif pour stationnement ou rangement

Les + : Résidence fermée et sécurisée, ravalement récent Pas de procédure en cours Idéal pour un couple, une famille ou un investisseur Travaux de rafraîchissement à prévoir, beau potentiel de valorisation possibilité de créer une troisième chambre

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez moi

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Ce bien vous est présenté par Gina Azor, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.902453, 2.485565
Total : 199 320
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 185 000
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15460€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1558€/mois
Fourchette annuelle : 12785€ - 18696€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 054 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 158
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-56 158 (-23.9%)
Marge achat-revente :35 838€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 032,87
Coût de l'assurance :17 440,50
Taxe foncière : 1 546,02€/an
Soit par mois : 128,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 288,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 460 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 132
Revenus locatifs : +15 460
Charges déductibles : -15 132
Résultat foncier Année 1 : 328

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 132 €/an
Revenus locatifs : +15 460
Charges déductibles : -9 132
Résultat foncier Années 2+ : 6 328 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 46015 1396 895321---
215 7698 9586 7156 811---
316 0858 7716 5287 314---
416 4078 5776 3347 829---
516 7358 3776 1338 358---
617 0698 1695 9258 900---
717 4117 9545 7109 457---
817 7597 7315 48810 028---
918 1147 5005 25710 614---
1018 4767 2625 01811 215---
1118 8467 0144 77111 832---
1219 2236 7584 51412 465---
1319 6076 4934 24913 115---
1419 9996 2183 97413 782---
1520 3995 9333 69014 466---
1620 8075 6393 39515 169---
1721 2245 3343 09015 890---
1821 6485 0182 77416 630---
1922 0814 6902 44717 391---
2022 5234 3512 10818 171---
2122 9734 0011 75718 973---
2223 4333 6371 39419 795---
2323 9013 2611 01720 640---
2424 3792 87162821 508---
2524 8672 46822422 399---
TOTAL495 196162 124100 033333 0720Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 072
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 247+96+3 151
2+3 247+2 043+1 204
3+3 247+2 194+1 053
4+3 247+2 349+898
5+3 247+2 507+740
6+3 247+2 670+577
7+3 247+2 837+410
8+3 247+3 008+239
9+3 247+3 184+63
10+3 247+3 364-117
11+3 247+3 550-303
12+3 247+3 739-492
13+3 247+3 934-687
14+3 247+4 134-887
15+3 247+4 340-1 093
16+3 247+4 551-1 304
17+3 247+4 767-1 520
18+3 247+4 989-1 742
19+3 247+5 217-1 970
20+3 247+5 451-2 204
21+3 247+5 692-2 445
22+3 247+5 939-2 692
23+3 247+6 192-2 945
24+3 247+6 452-3 205
25+3 247+6 720-3 473
Total+81 175+99 922+-18 747
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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