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Appartement à vendre

VilleBondy (93)
Surface77m²
Coût Total199 320€
Loyer Annuel15 460€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 179 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 324,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Interphone, Pas de cave

À Vendre – Appartement T4 à Bondy (93)

Dans une résidence calme, sécurisée et paysagée, venez découvrir cet appartement lumineux de 4 pièces situé au 1er étage, à proximité immédiate de toutes les commodités (transports, écoles, commerces..).

Descriptif du bien : Entrée avec dégagement Salon / Séjour spacieux donnant accès direct au balcon 2 chambres Cuisine séparée Salle de bain Toilettes séparées Box privatif pour stationnement ou rangement

Les + : Résidence fermée et sécurisée, ravalement récent Pas de procédure en cours Idéal pour un couple, une famille ou un investisseur Travaux de rafraîchissement à prévoir, beau potentiel de valorisation possibilité de créer une troisième chambre

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez moi

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Ce bien vous est présenté par Gina Azor, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.902453, 2.485565
Total : 199 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 185 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15460€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1558€/mois
Fourchette annuelle : 12785€ - 18696€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 054 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 158 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-56 158€ (-23.9%)
Marge achat-revente :35 838€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 032,87€
Coût de l'assurance :17 440,50€
Taxe foncière : 1 546,02€/an
Soit par mois : 128,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 288,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 460 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 132 €
Revenus locatifs : +15 460 €
Charges déductibles : -15 132 €
Résultat foncier Année 1 : 328 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 132 €/an
Revenus locatifs : +15 460 €
Charges déductibles : -9 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 328 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 460 €15 139 €6 895 €321 €---
215 769 €8 958 €6 715 €6 811 €---
316 085 €8 771 €6 528 €7 314 €---
416 407 €8 577 €6 334 €7 829 €---
516 735 €8 377 €6 133 €8 358 €---
617 069 €8 169 €5 925 €8 900 €---
717 411 €7 954 €5 710 €9 457 €---
817 759 €7 731 €5 488 €10 028 €---
918 114 €7 500 €5 257 €10 614 €---
1018 476 €7 262 €5 018 €11 215 €---
1118 846 €7 014 €4 771 €11 832 €---
1219 223 €6 758 €4 514 €12 465 €---
1319 607 €6 493 €4 249 €13 115 €---
1419 999 €6 218 €3 974 €13 782 €---
1520 399 €5 933 €3 690 €14 466 €---
1620 807 €5 639 €3 395 €15 169 €---
1721 224 €5 334 €3 090 €15 890 €---
1821 648 €5 018 €2 774 €16 630 €---
1922 081 €4 690 €2 447 €17 391 €---
2022 523 €4 351 €2 108 €18 171 €---
2122 973 €4 001 €1 757 €18 973 €---
2223 433 €3 637 €1 394 €19 795 €---
2323 901 €3 261 €1 017 €20 640 €---
2424 379 €2 871 €628 €21 508 €---
2524 867 €2 468 €224 €22 399 €---
TOTAL495 196 €162 124 €100 033 €333 072 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 247 €+96 €+3 151 €
2+3 247 €+2 043 €+1 204 €
3+3 247 €+2 194 €+1 053 €
4+3 247 €+2 349 €+898 €
5+3 247 €+2 507 €+740 €
6+3 247 €+2 670 €+577 €
7+3 247 €+2 837 €+410 €
8+3 247 €+3 008 €+239 €
9+3 247 €+3 184 €+63 €
10+3 247 €+3 364 €-117 €
11+3 247 €+3 550 €-303 €
12+3 247 €+3 739 €-492 €
13+3 247 €+3 934 €-687 €
14+3 247 €+4 134 €-887 €
15+3 247 €+4 340 €-1 093 €
16+3 247 €+4 551 €-1 304 €
17+3 247 €+4 767 €-1 520 €
18+3 247 €+4 989 €-1 742 €
19+3 247 €+5 217 €-1 970 €
20+3 247 €+5 451 €-2 204 €
21+3 247 €+5 692 €-2 445 €
22+3 247 €+5 939 €-2 692 €
23+3 247 €+6 192 €-2 945 €
24+3 247 €+6 452 €-3 205 €
25+3 247 €+6 720 €-3 473 €
Total+81 175 €+99 922 €+-18 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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