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Maison - 8 pièce(s) - 300 m²

Bien expiré
VilleMontcuq (46)
Surface300m²
Coût Total458 090€
Loyer Annuel30 685€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 776,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Potentiel de 300 m2 habitable Rez de chaussée : un local professionnel comprenant : une salle d'attente 16,7 m2, un bureau consultation 22 m2, une salle de repos-cuisine 8,7 m2 et un wc 2,3 m2 (accessibilité aux personnes à mobilité réduite) A l'arrière de la maison, une seconde entrée 13 m2, un local technique 44 m2 à rénover. La seconde entrée dessert les étages. Les étages sont à rénover 1er étage : une pièce 60 m2, une ancienne salle d'eau 9 m2, un wc 2 m2 2 ème étage : une pièce 60 m2 , une pièce 26 m2 et une pièce de 24 m2 3 ème étage : combles 3 pièces en partie aménageable Potentiel 300 m2 pour faire des bureaux ou plusieurs appartements local professionnel loué, bail de location jusqu'en juin 2028 Cette annonce vous est proposée par David Carbona Géraldine - EI - NoRSAC: 489 017 566, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Cahors

Détails : Nombre de chambre(s) : 4 Nombre de pièces : 8 Nombre de niveaux : 4 Nb de salle d'eau : 1 Mode de chauffage : CONVECTEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 2

Ville : Montcuq
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46800
Total : 458 090€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 206 450€
Valeur du bien : 439 450€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2557€/mois
Loyer annuel estimé : 30685€/an
Fourchette totale : 1994€ - 3278€/mois
Fourchette annuelle : 23933€ - 39342€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 431,26 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :429 377 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-196 377€ (-45.7%)
Marge achat-revente :-28 713€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 237,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :133,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 370,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 066,90€
Coût de l'assurance :40 082,88€
Taxe foncière : 3 068,49€/an
Soit par mois : 255,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 557,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 626,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 300 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :206 450 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:24 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 80€/m² = 24000€
  • Menuiseries:50 900€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 700€ = 25900€ + Main d'œuvre: 1100€ = 25000€
  • Cuisine:33 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 15000€
  • Salle de bain:25 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Chambres:23 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ + Peinture: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salon:9 050€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 150€/m² = 2250€ + Électricité: 800€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Électricité générale:3 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Plomberie générale:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 300 m² × 20€/m² = 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montcuq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 685 €/an
Calcul : 2 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 090 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 603 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 206 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 225 907 €
Revenus locatifs : +30 685 €
Charges déductibles : -225 907 €
Résultat foncier Année 1 : -195 222 €(Déficit de 195 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 173 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 457 €/an
Revenus locatifs : +30 685 €
Charges déductibles : -19 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 173822.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 685 €225 922 €14 800 €-195 237 €21 400 €173 837 €173 837 €
231 299 €19 072 €14 400 €12 227 €--161 610 €
331 925 €18 659 €13 987 €13 266 €--148 345 €
432 563 €18 232 €13 560 €14 331 €--134 014 €
533 214 €17 791 €13 119 €15 423 €--118 590 €
633 879 €17 335 €12 664 €16 543 €--102 047 €
734 556 €16 865 €12 193 €17 692 €--84 355 €
835 247 €16 378 €11 706 €18 869 €--65 486 €
935 952 €15 876 €11 204 €20 077 €--45 409 €
1036 671 €15 356 €10 684 €21 315 €--24 094 €
1137 405 €14 820 €10 148 €22 585 €--1 509 €
1238 153 €14 266 €9 594 €23 887 €---
1338 916 €13 693 €9 021 €25 223 €---
1439 694 €13 101 €8 429 €26 593 €---
1540 488 €12 490 €7 818 €27 998 €---
1641 298 €11 858 €7 186 €29 440 €---
1742 124 €11 206 €6 534 €30 918 €---
1842 966 €10 531 €5 859 €32 435 €---
1943 826 €9 835 €5 163 €33 991 €---
2044 702 €9 115 €4 443 €35 587 €---
2145 596 €8 371 €3 699 €37 225 €---
2246 508 €7 603 €2 931 €38 905 €---
2347 438 €6 809 €2 137 €40 629 €---
2448 387 €5 989 €1 317 €42 398 €---
2549 355 €5 141 €470 €44 213 €---
TOTAL982 846 €536 312 €213 067 €446 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 444 €-6 420 €+12 864 €
2+6 444 €0 €+6 444 €
3+6 444 €0 €+6 444 €
4+6 444 €0 €+6 444 €
5+6 444 €0 €+6 444 €
6+6 444 €0 €+6 444 €
7+6 444 €0 €+6 444 €
8+6 444 €0 €+6 444 €
9+6 444 €0 €+6 444 €
10+6 444 €0 €+6 444 €
11+6 444 €0 €+6 444 €
12+6 444 €+7 166 €-722 €
13+6 444 €+7 567 €-1 123 €
14+6 444 €+7 978 €-1 534 €
15+6 444 €+8 399 €-1 955 €
16+6 444 €+8 832 €-2 388 €
17+6 444 €+9 275 €-2 831 €
18+6 444 €+9 730 €-3 286 €
19+6 444 €+10 197 €-3 753 €
20+6 444 €+10 676 €-4 232 €
21+6 444 €+11 167 €-4 723 €
22+6 444 €+11 672 €-5 228 €
23+6 444 €+12 189 €-5 745 €
24+6 444 €+12 719 €-6 275 €
25+6 444 €+13 264 €-6 820 €
Total+161 100 €+134 413 €+26 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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