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Maison à vendre

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface75m²
Coût Total144 622€
Loyer Annuel7 909€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 020 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Exposition est

TOPIMMO Saint-Dié ! Proche des commodités, Maison individuelle à rénover d'une surface habitable de 75 m2 comprenant : une entrée, 2 chambres, salle d'eau + toilettes, cuisine, séjour. A l'étage : 2 chambres, 1 grenier Sous-sol : cave Dépendance : 1 garage L'ensemble posé sur 11 ares et 36 centiares de terrain partiellement cloturé.

Mandat 1424 €form-adresse=true&isCadastre=false&city=Saint-Di%C3%A9-des-Vosges&type=municipality&typeForm=adresse&codeInsee=88413&lon=6.940983&lat=48.294697&go_back=%2F&propertiesType=municipality&adresse=88100+Saint-Di%C3%A9-des-Vosges

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.274751, 6.948492
Total : 144 622€
Prix d'acquisition : 85 020€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 137 820€
Frais de notaire : 6 802€
Coût estimé : 6 802€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7909€/an
Fourchette totale : 513€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6156€ - 10162€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 357,14 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 786 €
Prix d'achat :85 020 €
Décote à l'achat :-16 766€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-42 836€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 622€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 747,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 266,61€
Coût de l'assurance :12 292,87€
Taxe foncière : 790,92€/an
Soit par mois : 65,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2-3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2-3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation combles: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 909 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 668 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 622 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 751 €
Revenus locatifs : +7 909 €
Charges déductibles : -58 751 €
Résultat foncier Année 1 : -50 841 €(Déficit de 50 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 951 €/an
Revenus locatifs : +7 909 €
Charges déductibles : -5 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29441.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 020 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 263 €(65% de 85 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 010 €/an
Calcul : 55 263 € × 3,636% = 2 010 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 909 €58 755 €4 672 €-50 846 €21 400 €29 446 €29 446 €
28 067 €5 829 €4 546 €2 239 €--27 207 €
38 229 €5 698 €4 416 €2 530 €--24 677 €
48 393 €5 564 €4 281 €2 830 €--21 847 €
58 561 €5 424 €4 142 €3 137 €--18 711 €
68 732 €5 281 €3 998 €3 452 €--15 259 €
78 907 €5 132 €3 849 €3 775 €--11 484 €
89 085 €4 978 €3 696 €4 107 €--7 377 €
99 267 €4 820 €3 537 €4 447 €--2 930 €
109 452 €4 656 €3 373 €4 796 €---
119 641 €4 486 €3 204 €5 155 €---
129 834 €4 311 €3 029 €5 523 €---
1310 031 €4 131 €2 848 €5 900 €---
1410 231 €3 944 €2 661 €6 288 €---
1510 436 €3 751 €2 468 €6 685 €---
1610 645 €3 551 €2 269 €7 093 €---
1710 858 €3 345 €2 063 €7 512 €---
1811 075 €3 133 €1 850 €7 942 €---
1911 296 €2 913 €1 630 €8 384 €---
2011 522 €2 685 €1 403 €8 837 €---
2111 753 €2 451 €1 168 €9 302 €---
2211 988 €2 208 €925 €9 780 €---
2312 227 €1 957 €675 €10 270 €---
2412 472 €1 698 €416 €10 774 €---
2512 721 €1 431 €148 €11 291 €---
TOTAL253 335 €152 133 €67 267 €101 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 909 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-6 420 €+8 081 €
2+1 661 €0 €+1 661 €
3+1 661 €0 €+1 661 €
4+1 661 €0 €+1 661 €
5+1 661 €0 €+1 661 €
6+1 661 €0 €+1 661 €
7+1 661 €0 €+1 661 €
8+1 661 €0 €+1 661 €
9+1 661 €0 €+1 661 €
10+1 661 €+560 €+1 101 €
11+1 661 €+1 546 €+115 €
12+1 661 €+1 657 €+4 €
13+1 661 €+1 770 €-109 €
14+1 661 €+1 886 €-225 €
15+1 661 €+2 006 €-345 €
16+1 661 €+2 128 €-467 €
17+1 661 €+2 254 €-593 €
18+1 661 €+2 383 €-722 €
19+1 661 €+2 515 €-854 €
20+1 661 €+2 651 €-990 €
21+1 661 €+2 791 €-1 130 €
22+1 661 €+2 934 €-1 273 €
23+1 661 €+3 081 €-1 420 €
24+1 661 €+3 232 €-1 571 €
25+1 661 €+3 387 €-1 726 €
Total+41 525 €+30 361 €+11 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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