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Maison de ville à vendre

VilleMontfort-en-Chalosse (40)
Surface90.13m²
Coût Total101 952€
Loyer Annuel10 502€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 900 €
Surface : 90.13 m²
Prix au m² : 908,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Balcon, Non meublé

En plein centre du cœur historique de MONTFORT-EN-CHALOSSE, cette bâtisse authentique n'attend plus qu'un dernier rafraichissement, avant de se projeter pour divers projets. 90 m² habitables sur plusieurs niveaux. Référence agence : 1056

Ville : Montfort-en-Chalosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40380
Coordonnées : 43.703805, -0.835215
Total : 101 952€
Prix d'acquisition : 81 900€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 95 400€
Frais de notaire : 6 552€
Coût estimé : 6 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.13m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10502€/an
Fourchette totale : 686€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 8235€ - 13394€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,76 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 165 €
Prix d'achat :81 900 €
Décote à l'achat :-33 265€ (-28.9%)
Marge achat-revente :13 213€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 717,25€
Coût de l'assurance :8 920,80€
Taxe foncière : 1 050,22€/an
Soit par mois : 87,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 875,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90.13 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 90.13 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 502 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 952 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 279 €
Revenus locatifs : +10 502 €
Charges déductibles : -18 279 €
Résultat foncier Année 1 : -7 776 €(Déficit de 7 776 €)
Imputable sur revenu global : 7 776 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 779 €/an
Revenus locatifs : +10 502 €
Charges déductibles : -4 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 724 €/an
Prix d'achat du bien : 81 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 235 €(65% de 81 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 936 €/an
Calcul : 53 235 € × 3,636% = 1 936 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 502 €18 282 €3 375 €-7 780 €7 780 €--
210 712 €4 692 €3 285 €6 021 €---
310 927 €4 598 €3 191 €6 328 €---
411 145 €4 502 €3 095 €6 643 €---
511 368 €4 402 €2 995 €6 966 €---
611 595 €4 299 €2 892 €7 296 €---
711 827 €4 193 €2 785 €7 635 €---
812 064 €4 082 €2 675 €7 982 €---
912 305 €3 968 €2 561 €8 337 €---
1012 551 €3 850 €2 443 €8 701 €---
1112 802 €3 728 €2 321 €9 074 €---
1213 058 €3 602 €2 195 €9 456 €---
1313 319 €3 472 €2 065 €9 847 €---
1413 586 €3 337 €1 930 €10 248 €---
1513 857 €3 198 €1 791 €10 660 €---
1614 135 €3 054 €1 647 €11 081 €---
1714 417 €2 905 €1 498 €11 513 €---
1814 706 €2 751 €1 344 €11 955 €---
1915 000 €2 591 €1 184 €12 408 €---
2015 300 €2 427 €1 020 €12 873 €---
2115 606 €2 256 €849 €13 349 €---
2215 918 €2 080 €673 €13 838 €---
2316 236 €1 898 €491 €14 338 €---
2416 561 €1 710 €303 €14 851 €---
2516 892 €1 515 €108 €15 377 €---
TOTAL336 389 €97 394 €48 717 €238 996 €7 780 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 334 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 205 €-2 334 €+4 539 €
2+2 205 €+1 806 €+399 €
3+2 205 €+1 898 €+307 €
4+2 205 €+1 993 €+212 €
5+2 205 €+2 090 €+115 €
6+2 205 €+2 189 €+16 €
7+2 205 €+2 290 €-85 €
8+2 205 €+2 394 €-189 €
9+2 205 €+2 501 €-296 €
10+2 205 €+2 610 €-405 €
11+2 205 €+2 722 €-517 €
12+2 205 €+2 837 €-632 €
13+2 205 €+2 954 €-749 €
14+2 205 €+3 075 €-870 €
15+2 205 €+3 198 €-993 €
16+2 205 €+3 324 €-1 119 €
17+2 205 €+3 454 €-1 249 €
18+2 205 €+3 586 €-1 381 €
19+2 205 €+3 723 €-1 518 €
20+2 205 €+3 862 €-1 657 €
21+2 205 €+4 005 €-1 800 €
22+2 205 €+4 151 €-1 946 €
23+2 205 €+4 301 €-2 096 €
24+2 205 €+4 455 €-2 250 €
25+2 205 €+4 613 €-2 408 €
Total+55 125 €+71 699 €+-16 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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