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Achat : Appartement Montélimar (26200)

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface29m²
Coût Total63 860€
Loyer Annuel4 511€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 189,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 29 m², Studio, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Appartement coeur de ville Montélimar Montélimar — Studio de 29,31 m² situé au 3? étage d'une copropriété idéalement placée en cœur de ville, à proximité immédiate de la place du Marché. Vous entrez dans un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé ouest avec vue dégagée sur l'Ardèche. Le bien dispose également d'une cuisine semi-ouverte aménagée ainsi que d'une salle d'eau. Idéal pour un investissement en location meublée ou pour un premier achat. Travaux à prévoir Un grenier supplémentaire est inclus et pourra servir d'espace de stockage. Taxe foncière : 450 euros Charges de copropriété : 735,08 euros Aucune procédure en cours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.560560, 4.748910
Total : 63 860€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 61 100€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4511€/an
Fourchette totale : 289€ - 489€/mois
Fourchette annuelle : 3469€ - 5867€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :314,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :18,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 332,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 413,39€
Coût de l'assurance :5 587,75€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 61,26€/mois
Soit par an : 735,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 375,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et réparation des murs abîmés
Quantité: salon complet
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(917 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 29 m² × 300€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 511 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 860 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 114 €
Revenus locatifs : +4 511 €
Charges déductibles : -30 114 €
Résultat foncier Année 1 : -25 603 €(Déficit de 25 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 514 €/an
Revenus locatifs : +4 511 €
Charges déductibles : -3 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4203.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 511 €30 116 €2 108 €-25 605 €21 400 €4 205 €4 205 €
24 601 €3 460 €2 051 €1 142 €--3 064 €
34 693 €3 402 €1 993 €1 292 €--1 772 €
44 787 €3 341 €1 933 €1 446 €--326 €
54 883 €3 279 €1 870 €1 604 €---
64 981 €3 214 €1 806 €1 766 €---
75 080 €3 148 €1 739 €1 933 €---
85 182 €3 079 €1 670 €2 103 €---
95 286 €3 008 €1 599 €2 278 €---
105 391 €2 934 €1 525 €2 457 €---
115 499 €2 858 €1 449 €2 641 €---
125 609 €2 779 €1 370 €2 830 €---
135 721 €2 698 €1 289 €3 024 €---
145 836 €2 613 €1 205 €3 222 €---
155 952 €2 526 €1 118 €3 426 €---
166 071 €2 436 €1 028 €3 635 €---
176 193 €2 343 €935 €3 849 €---
186 317 €2 247 €839 €4 070 €---
196 443 €2 148 €739 €4 295 €---
206 572 €2 045 €636 €4 527 €---
216 703 €1 939 €530 €4 765 €---
226 837 €1 829 €420 €5 009 €---
236 974 €1 715 €306 €5 259 €---
247 114 €1 597 €189 €5 516 €---
257 256 €1 476 €67 €5 780 €---
TOTAL144 493 €92 229 €30 413 €52 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+947 €-6 420 €+7 367 €
2+947 €0 €+947 €
3+947 €0 €+947 €
4+947 €0 €+947 €
5+947 €+384 €+563 €
6+947 €+530 €+417 €
7+947 €+580 €+367 €
8+947 €+631 €+316 €
9+947 €+683 €+264 €
10+947 €+737 €+210 €
11+947 €+792 €+155 €
12+947 €+849 €+98 €
13+947 €+907 €+40 €
14+947 €+967 €-20 €
15+947 €+1 028 €-81 €
16+947 €+1 091 €-144 €
17+947 €+1 155 €-208 €
18+947 €+1 221 €-274 €
19+947 €+1 289 €-342 €
20+947 €+1 358 €-411 €
21+947 €+1 429 €-482 €
22+947 €+1 503 €-556 €
23+947 €+1 578 €-631 €
24+947 €+1 655 €-708 €
25+947 €+1 734 €-787 €
Total+23 675 €+15 679 €+7 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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