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Maison 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleCorbigny (58)
Surface84m²
Coût Total159 641€
Loyer Annuel6 781€
Rentabilité4.25%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 445 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 802,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison aux portes du MORVAN

Réf. 4445 EXCLUSIVITE !

80.000 euros

Maison plain-pied dans environnement calme et verdoyant avec vue sur la campagne, à quelques kms de Corbigny, bourg tous commerces. Ecoles, gare à proximité. Proche Canal du Nivernais.

Maison de 84 m2 comprenant :

Salon, cuisine, couloir de distribution, 2 chambres, salle d'eau, WC.

Grenier aménageable

Dépendance, toitons.

L'ensemble sur beau terrain de 1.399 m2

Chauffage central gaz + poêle à bois. Double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est

exposé sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 4445 Consommation énergétique : 401 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 58 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Corbigny
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.263350, 3.669719
Total : 159 641€
Prix d'acquisition : 67 445€
Travaux : 86 800€
Valeur du bien : 154 245€
Frais de notaire : 5 396€
Coût estimé : 5 396€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6781€/an
Fourchette totale : 433€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5192€ - 8856€/an
Rentabilité brute :4.25%
Fourchette de rentabilité :3.25% - 5.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 641€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 047,97€
Coût de l'assurance :13 968,59€
Taxe foncière : 678,10€/an
Soit par mois : 56,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-326,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 800 €(1 033 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4500€
  • Isolation:3 360€
    Isolation combles: 84 m² × 40€/m² = 3360€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€/fenêtre = 4000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:43 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€ = 20000€
  • Salle de bain:25 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 760€
    Pose parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbigny (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 641 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 364 €
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -93 364 €
Résultat foncier Année 1 : -86 583 €(Déficit de 86 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 564 €/an
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -6 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65182.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 445 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 839 €(65% de 67 445 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 594 €/an
Calcul : 43 839 € × 3,636% = 1 594 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 781 €93 369 €5 332 €-86 588 €21 400 €65 188 €65 188 €
26 917 €6 427 €5 190 €490 €--64 699 €
37 055 €6 280 €5 043 €775 €--63 924 €
47 196 €6 128 €4 892 €1 068 €--62 856 €
57 340 €5 971 €4 734 €1 369 €--61 487 €
67 487 €5 809 €4 572 €1 678 €--59 810 €
77 636 €5 641 €4 404 €1 996 €--57 814 €
87 789 €5 467 €4 230 €2 322 €--55 491 €
97 945 €5 287 €4 050 €2 658 €--52 834 €
108 104 €5 101 €3 864 €3 003 €--49 831 €
118 266 €4 909 €3 672 €3 357 €--46 474 €
128 431 €4 710 €3 473 €3 721 €---
138 600 €4 504 €3 267 €4 096 €---
148 772 €4 291 €3 054 €4 481 €---
158 947 €4 071 €2 834 €4 876 €---
169 126 €3 843 €2 606 €5 283 €---
179 309 €3 608 €2 371 €5 701 €---
189 495 €3 364 €2 127 €6 131 €---
199 685 €3 112 €1 875 €6 573 €---
209 879 €2 852 €1 615 €7 027 €---
2110 076 €2 582 €1 345 €7 494 €---
2210 278 €2 303 €1 066 €7 975 €---
2310 483 €2 015 €778 €8 468 €---
2410 693 €1 716 €480 €8 976 €---
2510 907 €1 408 €171 €9 499 €---
TOTAL217 197 €194 769 €77 048 €22 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 424 €-6 420 €+7 844 €
2+1 424 €0 €+1 424 €
3+1 424 €0 €+1 424 €
4+1 424 €0 €+1 424 €
5+1 424 €0 €+1 424 €
6+1 424 €0 €+1 424 €
7+1 424 €0 €+1 424 €
8+1 424 €0 €+1 424 €
9+1 424 €0 €+1 424 €
10+1 424 €0 €+1 424 €
11+1 424 €0 €+1 424 €
12+1 424 €+1 116 €+308 €
13+1 424 €+1 229 €+195 €
14+1 424 €+1 344 €+80 €
15+1 424 €+1 463 €-39 €
16+1 424 €+1 585 €-161 €
17+1 424 €+1 710 €-286 €
18+1 424 €+1 839 €-415 €
19+1 424 €+1 972 €-548 €
20+1 424 €+2 108 €-684 €
21+1 424 €+2 248 €-824 €
22+1 424 €+2 392 €-968 €
23+1 424 €+2 541 €-1 117 €
24+1 424 €+2 693 €-1 269 €
25+1 424 €+2 850 €-1 426 €
Total+35 600 €+20 670 €+14 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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