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Appartement F3 Bouchon

VilleTroyes (10)
Surface57m²
Coût Total104 720€
Loyer Annuel6 481€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 385,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T3 de 57 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Troyes Centre Ville. Construit en 1970, ce bien offre un espace de vie fonctionnel. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et un séjour. La cuisine est équipée et bénéficie d'une belle luminosité naturelle. L'ensemble des pièces est aménagé de manière pratique et accueillante.

  • Très bon état général\n- Balcon\1 place de parking\Cave Situé en Centre Ville de Troyes, cet appartement bénéficie d'une localisation privilégiée avec accès facile aux commerces et services de proximité. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat non renseignée. Vendu loué. Une opportunité à saisir en Centre Ville ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300000, 4.085710
Total : 104 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 19 400€
Valeur du bien : 98 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6481€/an
Fourchette totale : 420€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5038€ - 8338€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 770,83 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 937 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-21 937€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-3 783€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 554,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 219,13€
Coût de l'assurance :9 424,80€
Taxe foncière : 648,10€/an
Soit par mois : 54,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'état du chauffe-eau et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir la fonctionnalité et l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Mise aux normes chauffage collectif gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Mise aux normes chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 600€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 720 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 024 €
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -24 024 €
Résultat foncier Année 1 : -17 543 €(Déficit de 17 543 €)
Imputable sur revenu global : 17 543 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 624 €/an
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -4 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 857 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 481 €24 027 €3 602 €-17 546 €17 546 €--
26 611 €4 532 €3 507 €2 078 €---
36 743 €4 434 €3 409 €2 308 €---
46 878 €4 333 €3 308 €2 545 €---
57 015 €4 228 €3 203 €2 787 €---
67 156 €4 119 €3 094 €3 036 €---
77 299 €4 007 €2 982 €3 292 €---
87 445 €3 890 €2 865 €3 555 €---
97 594 €3 769 €2 744 €3 824 €---
107 745 €3 644 €2 619 €4 101 €---
117 900 €3 515 €2 490 €4 385 €---
128 058 €3 381 €2 356 €4 677 €---
138 220 €3 243 €2 217 €4 977 €---
148 384 €3 099 €2 074 €5 285 €---
158 552 €2 950 €1 925 €5 601 €---
168 723 €2 796 €1 771 €5 926 €---
178 897 €2 637 €1 612 €6 260 €---
189 075 €2 472 €1 447 €6 603 €---
199 257 €2 301 €1 276 €6 955 €---
209 442 €2 124 €1 099 €7 317 €---
219 630 €1 941 €916 €7 689 €---
229 823 €1 752 €727 €8 071 €---
2310 020 €1 555 €530 €8 464 €---
2410 220 €1 352 €327 €8 868 €---
2510 424 €1 142 €117 €9 282 €---
TOTAL207 589 €97 246 €52 219 €110 343 €17 546 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 264 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-5 264 €+6 625 €
2+1 361 €+623 €+738 €
3+1 361 €+693 €+668 €
4+1 361 €+763 €+598 €
5+1 361 €+836 €+525 €
6+1 361 €+911 €+450 €
7+1 361 €+988 €+373 €
8+1 361 €+1 066 €+295 €
9+1 361 €+1 147 €+214 €
10+1 361 €+1 230 €+131 €
11+1 361 €+1 316 €+45 €
12+1 361 €+1 403 €-42 €
13+1 361 €+1 493 €-132 €
14+1 361 €+1 585 €-224 €
15+1 361 €+1 680 €-319 €
16+1 361 €+1 778 €-417 €
17+1 361 €+1 878 €-517 €
18+1 361 €+1 981 €-620 €
19+1 361 €+2 087 €-726 €
20+1 361 €+2 195 €-834 €
21+1 361 €+2 307 €-946 €
22+1 361 €+2 421 €-1 060 €
23+1 361 €+2 539 €-1 178 €
24+1 361 €+2 660 €-1 299 €
25+1 361 €+2 785 €-1 424 €
Total+34 025 €+33 103 €+922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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