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Achat : Maison Limoux (11300)

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface137m²
Coût Total158 000€
Loyer Annuel11 348€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 985,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 137 m², 6 pièces, 4 chambres, Cheminée

Grande maison située à proximité immédiate de toutes commodités. 4 chambres, cuisine salle à manger, salon séjour avec cheminée fonctionnelle, 1 salle de bain et 1 salle d'eau, 3 WC. Activité de maison d'hôtes. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.054350, 2.221460
Total : 158 000€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 200€
Valeur du bien : 147 200€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11348€/an
Fourchette totale : 701€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 8409€ - 15315€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 826,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 255,97€
Coût de l'assurance :13 825,00€
Taxe foncière : 1 134,82€/an
Soit par mois : 94,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des peintures et vérification des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'état général du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 200 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant fourniture, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 160 €
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -19 160 €
Résultat foncier Année 1 : -7 812 €(Déficit de 7 812 €)
Imputable sur revenu global : 7 812 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 960 €/an
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -6 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 348 €19 165 €5 277 €-7 817 €7 817 €--
211 575 €6 825 €5 137 €4 750 €---
311 807 €6 679 €4 992 €5 127 €---
412 043 €6 529 €4 841 €5 514 €---
512 284 €6 374 €4 686 €5 910 €---
612 529 €6 213 €4 525 €6 317 €---
712 780 €6 046 €4 359 €6 733 €---
813 035 €5 874 €4 187 €7 161 €---
913 296 €5 696 €4 009 €7 600 €---
1013 562 €5 512 €3 825 €8 050 €---
1113 833 €5 322 €3 634 €8 511 €---
1214 110 €5 125 €3 437 €8 985 €---
1314 392 €4 921 €3 234 €9 471 €---
1414 680 €4 711 €3 023 €9 969 €---
1514 974 €4 493 €2 805 €10 481 €---
1615 273 €4 268 €2 580 €11 006 €---
1715 579 €4 034 €2 347 €11 544 €---
1815 890 €3 793 €2 105 €12 097 €---
1916 208 €3 544 €1 856 €12 664 €---
2016 532 €3 286 €1 598 €13 246 €---
2116 863 €3 019 €1 331 €13 844 €---
2217 200 €2 743 €1 055 €14 457 €---
2317 544 €2 458 €770 €15 086 €---
2417 895 €2 163 €475 €15 732 €---
2518 253 €1 857 €169 €16 396 €---
TOTAL363 485 €130 651 €76 256 €232 834 €7 817 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 345 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383 €-2 345 €+4 728 €
2+2 383 €+1 425 €+958 €
3+2 383 €+1 538 €+845 €
4+2 383 €+1 654 €+729 €
5+2 383 €+1 773 €+610 €
6+2 383 €+1 895 €+488 €
7+2 383 €+2 020 €+363 €
8+2 383 €+2 148 €+235 €
9+2 383 €+2 280 €+103 €
10+2 383 €+2 415 €-32 €
11+2 383 €+2 553 €-170 €
12+2 383 €+2 695 €-312 €
13+2 383 €+2 841 €-458 €
14+2 383 €+2 991 €-608 €
15+2 383 €+3 144 €-761 €
16+2 383 €+3 302 €-919 €
17+2 383 €+3 463 €-1 080 €
18+2 383 €+3 629 €-1 246 €
19+2 383 €+3 799 €-1 416 €
20+2 383 €+3 974 €-1 591 €
21+2 383 €+4 153 €-1 770 €
22+2 383 €+4 337 €-1 954 €
23+2 383 €+4 526 €-2 143 €
24+2 383 €+4 720 €-2 337 €
25+2 383 €+4 919 €-2 536 €
Total+59 575 €+69 850 €+-10 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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