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Maison 3 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleChapelle-Saint-Laurent (79)
Surface109m²
Coût Total144 300€
Loyer Annuel8 969€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-488€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 779,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf 6315 Proche de la Basilique de PITIE Depuis rez-de-chaussée ; Hall d'entrée où escalier accès étage, cuisine avec espace repas, arrière-cuisine, salon, 2 chambres, buanderie, salle d'eau, WC Etage ; grenier Petit toit, garage et préau ERP: www.georisques.gouv.fr - DPE: F Conso estimée entre 300 € et 407 €/mois Prix Hors Honoraires : 80 000 € Honoraires Charge Acquéreur (6,25%) : 5 000 € Eric GUiLBOT RSAC : 835099631 [Coordonnées masquées] Référence annonce : 16315 Consommation énergétique : 343 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 68 CO2/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chapelle-Saint-Laurent
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79430
Coordonnées : 46.717539, -0.501508
Total : 144 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 137 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8969€/an
Fourchette totale : 587€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7044€ - 11421€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 753,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 723,02€
Coût de l'assurance :12 987,00€
Taxe foncière : 896,95€/an
Soit par mois : 74,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 407,00€/mois
Soit par an : 4 884,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 747,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-487,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme classe F avec une consommation de 343 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 000€
    Isolation combles perdus: 109 m² × 60€/m² = 6540€, Main d'œuvre: 460€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Laurent (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 884 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 558 €
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -63 558 €
Résultat foncier Année 1 : -54 589 €(Déficit de 54 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 058 €/an
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -11 058 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 089 €/an(Déficit de 2 089 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33188.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 969 €63 563 €4 762 €-54 593 €21 400 €33 193 €33 193 €
29 149 €10 935 €4 635 €-1 787 €1 787 €-33 193 €
39 332 €10 804 €4 503 €-1 472 €1 472 €-33 193 €
49 518 €10 667 €4 367 €-1 149 €1 149 €-33 193 €
59 709 €10 526 €4 226 €-818 €818 €-33 193 €
69 903 €10 381 €4 080 €-478 €478 €-33 193 €
710 101 €10 230 €3 930 €-129 €129 €-33 193 €
810 303 €10 074 €3 774 €229 €--32 965 €
910 509 €9 913 €3 613 €596 €--32 369 €
1010 719 €9 747 €3 447 €972 €--31 397 €
1110 934 €9 575 €3 274 €1 359 €--30 038 €
1211 152 €9 397 €3 097 €1 755 €---
1311 375 €9 213 €2 913 €2 162 €---
1411 603 €9 023 €2 722 €2 580 €---
1511 835 €8 826 €2 526 €3 009 €---
1612 072 €8 623 €2 322 €3 449 €---
1712 313 €8 413 €2 112 €3 901 €---
1812 559 €8 195 €1 895 €4 364 €---
1912 811 €7 970 €1 670 €4 840 €---
2013 067 €7 738 €1 438 €5 329 €---
2113 328 €7 498 €1 197 €5 830 €---
2213 595 €7 249 €949 €6 345 €---
2313 867 €6 993 €692 €6 874 €---
2414 144 €6 727 €427 €7 417 €---
2514 427 €6 453 €152 €7 974 €---
TOTAL287 295 €278 734 €68 723 €8 561 €27 231 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 169 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 884 €-6 420 €+8 304 €
2+1 884 €-536 €+2 420 €
3+1 884 €-442 €+2 326 €
4+1 884 €-345 €+2 229 €
5+1 884 €-245 €+2 129 €
6+1 884 €-143 €+2 027 €
7+1 884 €-39 €+1 923 €
8+1 884 €0 €+1 884 €
9+1 884 €0 €+1 884 €
10+1 884 €0 €+1 884 €
11+1 884 €0 €+1 884 €
12+1 884 €+527 €+1 357 €
13+1 884 €+649 €+1 235 €
14+1 884 €+774 €+1 110 €
15+1 884 €+903 €+981 €
16+1 884 €+1 035 €+849 €
17+1 884 €+1 170 €+714 €
18+1 884 €+1 309 €+575 €
19+1 884 €+1 452 €+432 €
20+1 884 €+1 599 €+285 €
21+1 884 €+1 749 €+135 €
22+1 884 €+1 904 €-20 €
23+1 884 €+2 062 €-178 €
24+1 884 €+2 225 €-341 €
25+1 884 €+2 392 €-508 €
Total+47 100 €+11 580 €+35 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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