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Achat : Maison Tours (37000)

VilleTours (37)
Surface144m²
Coût Total234 260€
Loyer Annuel21 304€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 194,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 144 m², 6 pièces, 4 chambres, 50 m² de terrain, Cheminée, 1 garage

20 km de Tours dans charmant village Pernay (école , commerce,...) maison type 5 avec grande grange, non attenante Rez-de-chaussée : salon - salle à manger avec cheminée, cuisine, arrière-cuisine, chambre, bureau, salle de bains ( douche) Wc Étage : chambre , mezzanine, 2 chambres , salle de bains ( douche) Wc 2 cours fermées , greniers aménageables , caves double vitrage , Pvc, pompe a chaleur de 2023 ( sous garantie), isolation Grande grange: garage 2 voitures , atelier...

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.395480, 0.695850
Total : 234 260€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 220 500€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 12.33€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 15.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1775€/mois
Loyer annuel estimé : 21304€/an
Fourchette totale : 1371€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 16456€ - 27580€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 866,67 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :556 800 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-384 800€ (-69.1%)
Marge achat-revente :322 540€ (57.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 228,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 810,40€
Coût de l'assurance :20 497,75€
Taxe foncière : 2 130,38€/an
Soit par mois : 177,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 775,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur installée récemment
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage fonctionne à son plein potentiel
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 27 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - s'assurer que l'installation est conforme
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - s'assurer que l'installation est conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 200€
    Isolation des combles: 144 m² × 50€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Rafraîchissement du parquet: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture des murs: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 304 €/an
Calcul : 1 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 314 €
Revenus locatifs : +21 304 €
Charges déductibles : -59 314 €
Résultat foncier Année 1 : -38 010 €(Déficit de 38 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 814 €/an
Revenus locatifs : +21 304 €
Charges déductibles : -10 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16610.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 304 €59 321 €7 871 €-38 018 €21 400 €16 618 €16 618 €
221 730 €10 612 €7 662 €11 117 €--5 500 €
322 165 €10 396 €7 446 €11 768 €---
422 608 €10 173 €7 222 €12 435 €---
523 060 €9 941 €6 991 €13 119 €---
623 521 €9 702 €6 751 €13 819 €---
723 992 €9 454 €6 504 €14 538 €---
824 471 €9 198 €6 248 €15 274 €---
924 961 €8 933 €5 982 €16 028 €---
1025 460 €8 659 €5 708 €16 801 €---
1125 969 €8 375 €5 425 €17 594 €---
1226 489 €8 081 €5 131 €18 407 €---
1327 018 €7 778 €4 827 €19 241 €---
1427 559 €7 464 €4 513 €20 095 €---
1528 110 €7 139 €4 188 €20 971 €---
1628 672 €6 803 €3 852 €21 870 €---
1729 246 €6 455 €3 504 €22 791 €---
1829 831 €6 095 €3 145 €23 736 €---
1930 427 €5 723 €2 772 €24 704 €---
2031 036 €5 338 €2 387 €25 698 €---
2131 656 €4 939 €1 989 €26 717 €---
2232 289 €4 527 €1 577 €27 762 €---
2332 935 €4 101 €1 150 €28 835 €---
2433 594 €3 660 €709 €29 934 €---
2534 266 €3 203 €253 €31 063 €---
TOTAL682 368 €236 068 €113 810 €446 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 474 €-6 420 €+10 894 €
2+4 474 €0 €+4 474 €
3+4 474 €+1 880 €+2 594 €
4+4 474 €+3 731 €+743 €
5+4 474 €+3 936 €+538 €
6+4 474 €+4 146 €+328 €
7+4 474 €+4 361 €+113 €
8+4 474 €+4 582 €-108 €
9+4 474 €+4 808 €-334 €
10+4 474 €+5 040 €-566 €
11+4 474 €+5 278 €-804 €
12+4 474 €+5 522 €-1 048 €
13+4 474 €+5 772 €-1 298 €
14+4 474 €+6 029 €-1 555 €
15+4 474 €+6 291 €-1 817 €
16+4 474 €+6 561 €-2 087 €
17+4 474 €+6 837 €-2 363 €
18+4 474 €+7 121 €-2 647 €
19+4 474 €+7 411 €-2 937 €
20+4 474 €+7 709 €-3 235 €
21+4 474 €+8 015 €-3 541 €
22+4 474 €+8 329 €-3 855 €
23+4 474 €+8 650 €-4 176 €
24+4 474 €+8 980 €-4 506 €
25+4 474 €+9 319 €-4 845 €
Total+111 850 €+133 890 €+-22 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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