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Détails du bien

VilleAlençon (61)
Surface80m²
Coût Total110 900€
Loyer Annuel7 277€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en village,au calme,à proximité des commerces et écoles et de la gare,cette maison se compose d'un séjour salon,d'une cuisine aménagée.Au premier étage d'une chambre avec salle d'eau et wc et une autre chambre au deuxieme étage .Chauffage au gaz,tout à l 'égout,jardin, garage. Idéal premier investissement , pied à terre , investissement locatif . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Contactez Elise Malservisi ou Cette annonce vous est proposée par MALSERVISI Elise - EI - NoRSAC: 880550447, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de ALENCON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Total : 110 900€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 36 380€
Valeur du bien : 105 380€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7277€/an
Fourchette totale : 490€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5874€ - 9016€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 000 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-59 000€ (-46.1%)
Marge achat-revente :17 100€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 657,46€
Coût de l'assurance :9 703,75€
Taxe foncière : 727,74€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 380 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9 500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2 100€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 329 €
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -41 329 €
Résultat foncier Année 1 : -34 051 €(Déficit de 34 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 651 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 949 €/an
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -4 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12651.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 277 €41 332 €3 836 €-34 055 €21 400 €12 655 €12 655 €
27 423 €4 852 €3 736 €2 571 €--10 084 €
37 571 €4 748 €3 632 €2 824 €--7 260 €
47 723 €4 640 €3 524 €3 083 €--4 177 €
57 877 €4 528 €3 412 €3 349 €--828 €
68 035 €4 413 €3 297 €3 622 €---
78 196 €4 293 €3 177 €3 902 €---
88 359 €4 169 €3 053 €4 190 €---
98 527 €4 041 €2 925 €4 486 €---
108 697 €3 908 €2 792 €4 789 €---
118 871 €3 770 €2 654 €5 101 €---
129 049 €3 628 €2 512 €5 421 €---
139 229 €3 480 €2 364 €5 750 €---
149 414 €3 327 €2 211 €6 087 €---
159 602 €3 169 €2 053 €6 434 €---
169 794 €3 005 €1 889 €6 790 €---
179 990 €2 835 €1 719 €7 155 €---
1810 190 €2 659 €1 543 €7 531 €---
1910 394 €2 477 €1 361 €7 917 €---
2010 602 €2 289 €1 173 €8 313 €---
2110 814 €2 093 €978 €8 720 €---
2211 030 €1 891 €775 €9 139 €---
2311 251 €1 682 €566 €9 569 €---
2411 476 €1 465 €349 €10 011 €---
2511 705 €1 240 €125 €10 465 €---
TOTAL233 097 €119 935 €55 657 €113 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-6 420 €+7 948 €
2+1 528 €0 €+1 528 €
3+1 528 €0 €+1 528 €
4+1 528 €0 €+1 528 €
5+1 528 €0 €+1 528 €
6+1 528 €+838 €+690 €
7+1 528 €+1 171 €+357 €
8+1 528 €+1 257 €+271 €
9+1 528 €+1 346 €+182 €
10+1 528 €+1 437 €+91 €
11+1 528 €+1 530 €-2 €
12+1 528 €+1 626 €-98 €
13+1 528 €+1 725 €-197 €
14+1 528 €+1 826 €-298 €
15+1 528 €+1 930 €-402 €
16+1 528 €+2 037 €-509 €
17+1 528 €+2 147 €-619 €
18+1 528 €+2 259 €-731 €
19+1 528 €+2 375 €-847 €
20+1 528 €+2 494 €-966 €
21+1 528 €+2 616 €-1 088 €
22+1 528 €+2 742 €-1 214 €
23+1 528 €+2 871 €-1 343 €
24+1 528 €+3 003 €-1 475 €
25+1 528 €+3 139 €-1 611 €
Total+38 200 €+33 949 €+4 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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