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Achat : Maison (93600)

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface179m²
Coût Total403 240€
Loyer Annuel38 264€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+735€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 1 759,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 179 m², 8 pièces, 5 chambres

AULNAY SUD NON LOIN DE LA PLACE ABRIOUX DES ECOLES ET DE LA GARE RER Construction NON MITOYENNE avec accès plusieurs vehicule comprenant: Entrée, cuisine aménagée, séjour salon, 5 chambres, bureau, 2 salles d'eau, 2 wc. Chauffage individuel. BEAUX VOLUMES IDEAL GRANDE FAMILLE DEPENDANCE EN STUDIO SUR LA PARCELLE DE 25 M² ISOLATION EXTERIEURE

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.939069, 2.503007
Total : 403 240€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 63 040€
Valeur du bien : 378 040€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 3189€/mois
Loyer annuel estimé : 38264€/an
Fourchette totale : 2270€ - 4480€/mois
Fourchette annuelle : 27235€ - 53760€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 13.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 830,46 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :685 652 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-370 652€ (-54.1%)
Marge achat-revente :282 412€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 973,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :161,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 134,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 835,50€
Coût de l'assurance :48 388,80€
Taxe foncière : 3 826,43€/an
Soit par mois : 318,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 188,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 453,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :734,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 179 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 040 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 740€
    Isolation combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 264 €/an
Calcul : 3 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 936 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 897 €
Revenus locatifs : +38 264 €
Charges déductibles : -81 897 €
Résultat foncier Année 1 : -43 633 €(Déficit de 43 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 857 €/an
Revenus locatifs : +38 264 €
Charges déductibles : -18 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 407 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22232.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 264 €81 910 €13 108 €-43 646 €21 400 €22 246 €22 246 €
239 030 €18 517 €12 755 €20 513 €--1 733 €
339 810 €18 152 €12 390 €21 658 €---
440 606 €17 775 €12 013 €22 832 €---
541 419 €17 385 €11 623 €24 034 €---
642 247 €16 982 €11 220 €25 265 €---
743 092 €16 566 €10 804 €26 526 €---
843 954 €16 136 €10 374 €27 818 €---
944 833 €15 691 €9 929 €29 142 €---
1045 729 €15 232 €9 470 €30 498 €---
1146 644 €14 757 €8 995 €31 887 €---
1247 577 €14 266 €8 504 €33 311 €---
1348 528 €13 759 €7 997 €34 769 €---
1449 499 €13 235 €7 473 €36 264 €---
1550 489 €12 694 €6 932 €37 795 €---
1651 499 €12 135 €6 373 €39 364 €---
1752 529 €11 556 €5 794 €40 972 €---
1853 579 €10 959 €5 197 €42 620 €---
1954 651 €10 341 €4 579 €44 309 €---
2055 744 €9 703 €3 941 €46 041 €---
2156 859 €9 044 €3 282 €47 815 €---
2257 996 €8 363 €2 601 €49 633 €---
2359 156 €7 658 €1 896 €51 497 €---
2460 339 €6 931 €1 169 €53 408 €---
2561 546 €6 179 €417 €55 367 €---
TOTAL1 225 617 €395 925 €188 835 €829 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 829 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 036 €-6 420 €+14 456 €
2+8 036 €0 €+8 036 €
3+8 036 €+5 978 €+2 058 €
4+8 036 €+6 850 €+1 186 €
5+8 036 €+7 210 €+826 €
6+8 036 €+7 579 €+457 €
7+8 036 €+7 958 €+78 €
8+8 036 €+8 345 €-309 €
9+8 036 €+8 743 €-707 €
10+8 036 €+9 149 €-1 113 €
11+8 036 €+9 566 €-1 530 €
12+8 036 €+9 993 €-1 957 €
13+8 036 €+10 431 €-2 395 €
14+8 036 €+10 879 €-2 843 €
15+8 036 €+11 338 €-3 302 €
16+8 036 €+11 809 €-3 773 €
17+8 036 €+12 292 €-4 256 €
18+8 036 €+12 786 €-4 750 €
19+8 036 €+13 293 €-5 257 €
20+8 036 €+13 812 €-5 776 €
21+8 036 €+14 344 €-6 308 €
22+8 036 €+14 890 €-6 854 €
23+8 036 €+15 449 €-7 413 €
24+8 036 €+16 022 €-7 986 €
25+8 036 €+16 610 €-8 574 €
Total+200 900 €+248 908 €+-48 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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