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Appartement Amiens 2 pièce(s) 44.85 m2

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface44.85m²
Coût Total84 410€
Loyer Annuel8 411€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 44.85 m²
Prix au m² : 1 337,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave

Nestenn vous propose cet appartement de Type 2 de 44,85 m² au 3ème étage d'une résidence située à proximité de la citadelle d'Amiens. Le bien est composé d'une entrée desservant un salon de 18,65 m², une chambre de 9,57m² , une cuisine indépendante de 8m² et une salle de bains de 3,21m² Le bien est vendu avec une cave. Vous y trouverez également du stationnement accessible devant la résidence. Toute commodité proche. Transport à côté de l'immeuble. Ce bien est idéal pour loger un étudiant ou envisager un investissement locatif. N'hésitez pas à nous contacter pour une visite ! Clément BUSO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 941265191 - Amiens. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302970.pdf

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.906425, 2.305853
Total : 84 410€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 19 610€
Valeur du bien : 79 610€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.85m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8411€/an
Fourchette totale : 582€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6984€ - 10129€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :8.27% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 940 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 009 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-27 009€ (-31.0%)
Marge achat-revente :2 599€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :5,63€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 424,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 143,90€
Coût de l'assurance :1 688,20€
Taxe foncière : 841,07€/an
Soit par mois : 70,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44.85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 610 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€ = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 410 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 68 €/an
Calcul : 6 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 360 €
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -23 360 €
Résultat foncier Année 1 : -14 950 €(Déficit de 14 950 €)
Imputable sur revenu global : 14 950 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 750 €/an
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -3 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 660 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 411 €23 363 €2 845 €-14 952 €14 952 €--
28 579 €3 678 €2 769 €4 901 €---
38 750 €3 600 €2 691 €5 151 €---
48 925 €3 519 €2 610 €5 407 €---
59 104 €3 435 €2 527 €5 669 €---
69 286 €3 349 €2 440 €5 937 €---
79 472 €3 260 €2 351 €6 212 €---
89 661 €3 167 €2 258 €6 494 €---
99 854 €3 071 €2 163 €6 783 €---
1010 052 €2 972 €2 064 €7 079 €---
1110 253 €2 870 €1 961 €7 383 €---
1210 458 €2 764 €1 855 €7 694 €---
1310 667 €2 654 €1 745 €8 013 €---
1410 880 €2 541 €1 632 €8 340 €---
1511 098 €2 423 €1 515 €8 675 €---
1611 320 €2 302 €1 393 €9 018 €---
1711 546 €2 176 €1 267 €9 370 €---
1811 777 €2 046 €1 137 €9 731 €---
1912 012 €1 911 €1 003 €10 101 €---
2012 253 €1 772 €863 €10 481 €---
2112 498 €1 628 €719 €10 870 €---
2212 748 €1 479 €570 €11 269 €---
2313 003 €1 325 €416 €11 678 €---
2413 263 €1 165 €257 €12 098 €---
2513 528 €1 000 €92 €12 528 €---
TOTAL269 396 €83 469 €41 144 €185 927 €14 952 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 486 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 766 €-4 486 €+6 252 €
2+1 766 €+1 470 €+296 €
3+1 766 €+1 545 €+221 €
4+1 766 €+1 622 €+144 €
5+1 766 €+1 701 €+65 €
6+1 766 €+1 781 €-15 €
7+1 766 €+1 864 €-98 €
8+1 766 €+1 948 €-182 €
9+1 766 €+2 035 €-269 €
10+1 766 €+2 124 €-358 €
11+1 766 €+2 215 €-449 €
12+1 766 €+2 308 €-542 €
13+1 766 €+2 404 €-638 €
14+1 766 €+2 502 €-736 €
15+1 766 €+2 602 €-836 €
16+1 766 €+2 705 €-939 €
17+1 766 €+2 811 €-1 045 €
18+1 766 €+2 919 €-1 153 €
19+1 766 €+3 030 €-1 264 €
20+1 766 €+3 144 €-1 378 €
21+1 766 €+3 261 €-1 495 €
22+1 766 €+3 381 €-1 615 €
23+1 766 €+3 503 €-1 737 €
24+1 766 €+3 629 €-1 863 €
25+1 766 €+3 758 €-1 992 €
Total+44 150 €+55 778 €+-11 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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