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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBréziers (05)
Surface74m²
Coût Total83 820€
Loyer Annuel8 010€
Rentabilité9.56%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 993,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon

Exclusivité, Bréziers, 25 mn de Gap, proche lacs et stations de ski : Tallard Immo vous propose cette maison de village mitoyenne d'environ 75 m² habitables, offrant au premier niveau entrée sur salon, cuisine, salle d'eau, wc. Au-dessus deux chambres, balcon, pièce intermédiaire, combles. Garage et cave donnant sur rue principale. Fenêtres en double vitrage PVC, radiateurs à inertie, électricité refaite. Des travaux restent à prévoir. Avantage fiscal : Pas de frais de notaires sur nos honoraires volontairement déclarés à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bréziers
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05190
Coordonnées : 44.422414, 6.219922
Total : 83 820€
Prix d'acquisition : 73 500€
Travaux : 4 440€
Valeur du bien : 77 940€
Frais de notaire : 5 880€
Coût estimé : 5 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8010€/an
Fourchette totale : 510€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6122€ - 10482€/an
Rentabilité brute :9.56%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 12.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,39 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 271 €
Prix d'achat :73 500 €
Décote à l'achat :-17 771€ (-19.5%)
Marge achat-revente :7 451€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 986,37€
Coût de l'assurance :7 334,25€
Taxe foncière : 801,02€/an
Soit par mois : 66,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 667,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à inertie
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 440 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 440€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 440€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 010 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 240 €
Revenus locatifs : +8 010 €
Charges déductibles : -8 240 €
Résultat foncier Année 1 : -230 €(Déficit de 230 €)
Imputable sur revenu global : 230 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 800 €/an
Revenus locatifs : +8 010 €
Charges déductibles : -3 800 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 210 €/an
Prix d'achat du bien : 73 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775 €(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 010 €8 242 €2 708 €-232 €232 €--
28 170 €3 729 €2 635 €4 441 €---
38 334 €3 654 €2 559 €4 680 €---
48 500 €3 576 €2 481 €4 925 €---
58 671 €3 495 €2 401 €5 176 €---
68 844 €3 412 €2 317 €5 432 €---
79 021 €3 325 €2 231 €5 695 €---
89 201 €3 236 €2 142 €5 965 €---
99 385 €3 144 €2 050 €6 241 €---
109 573 €3 049 €1 955 €6 524 €---
119 764 €2 951 €1 857 €6 813 €---
129 960 €2 850 €1 755 €7 110 €---
1310 159 €2 745 €1 651 €7 414 €---
1410 362 €2 637 €1 542 €7 725 €---
1510 569 €2 525 €1 431 €8 044 €---
1610 781 €2 409 €1 315 €8 371 €---
1710 996 €2 290 €1 196 €8 706 €---
1811 216 €2 167 €1 072 €9 050 €---
1911 441 €2 039 €945 €9 401 €---
2011 669 €1 907 €813 €9 762 €---
2111 903 €1 771 €677 €10 131 €---
2212 141 €1 631 €536 €10 510 €---
2312 384 €1 485 €391 €10 898 €---
2412 631 €1 335 €241 €11 296 €---
2512 884 €1 180 €86 €11 704 €---
TOTAL256 569 €70 786 €38 986 €185 783 €232 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 70 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-70 €+1 752 €
2+1 682 €+1 332 €+350 €
3+1 682 €+1 404 €+278 €
4+1 682 €+1 477 €+205 €
5+1 682 €+1 553 €+129 €
6+1 682 €+1 630 €+52 €
7+1 682 €+1 709 €-27 €
8+1 682 €+1 789 €-107 €
9+1 682 €+1 872 €-190 €
10+1 682 €+1 957 €-275 €
11+1 682 €+2 044 €-362 €
12+1 682 €+2 133 €-451 €
13+1 682 €+2 224 €-542 €
14+1 682 €+2 318 €-636 €
15+1 682 €+2 413 €-731 €
16+1 682 €+2 511 €-829 €
17+1 682 €+2 612 €-930 €
18+1 682 €+2 715 €-1 033 €
19+1 682 €+2 820 €-1 138 €
20+1 682 €+2 929 €-1 247 €
21+1 682 €+3 039 €-1 357 €
22+1 682 €+3 153 €-1 471 €
23+1 682 €+3 269 €-1 587 €
24+1 682 €+3 389 €-1 707 €
25+1 682 €+3 511 €-1 829 €
Total+42 050 €+55 735 €+-13 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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