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Appartement 2 chambres 92m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface92.8m²
Coût Total178 672€
Loyer Annuel11 152€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 92.8 m²
Prix au m² : 1 615,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez moi au 0618338726 ou par mail: philippe.bouils@kwfrance.com Vous êtes à la recherche d'un appartement à proximité du centre tout en étant au calme? Vous souhaitez garer votre véhicule facilement? Cet appartement trois pièces avec parking fermé vous attend. Idéalement situé dans une copropriété bien entretenue, accédez à pied à toutes les commodités (gare, gare routière, commerces, centre ville). Je me tiens à votre disposition pour vous faire visiter cet appartement. Si vous souhaitez découvrir d'autres biens, en ligne ou bientôt en ligne, n'hésitez pas à me contacter : Philippe BOUILS 0618338726 philippe.bouils@kwfrance.com RSAC Perpignan: 838726693 ou rendez-moi visite au Market Center Keller Williams Oxygène 1098 Avenue Eole Bâtiment le Pyrénéen Technosud 2 PERPIGNAN Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 753.00 et 1019.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company55924aou/2152/MrBwf/bareme_market_1er_janvier_2025_2.pdf
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695387, 2.884471
Total : 178 672€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 16 780€
Valeur du bien : 166 680€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.8m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11152€/an
Fourchette totale : 750€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 13816€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :52,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 808,60€
Coût de l'assurance :15 633,80€
Taxe foncière : 1 115,24€/an
Soit par mois : 92,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et nettoyage des joints, peinture si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 780 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:540€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:540€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 540€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Vérification et nettoyage des joints: 200€, Peinture si nécessaire: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 152 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 672 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 642 €
Revenus locatifs : +11 152 €
Charges déductibles : -24 642 €
Résultat foncier Année 1 : -13 490 €(Déficit de 13 490 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 862 €/an
Revenus locatifs : +11 152 €
Charges déductibles : -7 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2790.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 152 €24 648 €6 128 €-13 496 €10 700 €2 796 €2 796 €
211 375 €7 707 €5 966 €3 668 €---
311 603 €7 540 €5 800 €4 063 €---
411 835 €7 367 €5 627 €4 468 €---
512 072 €7 189 €5 448 €4 883 €---
612 313 €7 003 €5 263 €5 310 €---
712 559 €6 812 €5 071 €5 748 €---
812 811 €6 613 €4 873 €6 197 €---
913 067 €6 408 €4 667 €6 659 €---
1013 328 €6 195 €4 455 €7 133 €---
1113 595 €5 975 €4 235 €7 620 €---
1213 867 €5 747 €4 007 €8 119 €---
1314 144 €5 511 €3 771 €8 633 €---
1414 427 €5 267 €3 526 €9 160 €---
1514 715 €5 014 €3 273 €9 701 €---
1615 010 €4 752 €3 012 €10 257 €---
1715 310 €4 481 €2 741 €10 829 €---
1815 616 €4 201 €2 460 €11 415 €---
1915 928 €3 910 €2 170 €12 018 €---
2016 247 €3 609 €1 869 €12 638 €---
2116 572 €3 298 €1 557 €13 274 €---
2216 903 €2 976 €1 235 €13 928 €---
2317 241 €2 642 €901 €14 599 €---
2417 586 €2 297 €556 €15 290 €---
2517 938 €1 939 €198 €15 999 €---
TOTAL357 214 €149 103 €88 809 €208 110 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342 €-3 210 €+5 552 €
2+2 342 €+262 €+2 080 €
3+2 342 €+1 219 €+1 123 €
4+2 342 €+1 340 €+1 002 €
5+2 342 €+1 465 €+877 €
6+2 342 €+1 593 €+749 €
7+2 342 €+1 724 €+618 €
8+2 342 €+1 859 €+483 €
9+2 342 €+1 998 €+344 €
10+2 342 €+2 140 €+202 €
11+2 342 €+2 286 €+56 €
12+2 342 €+2 436 €-94 €
13+2 342 €+2 590 €-248 €
14+2 342 €+2 748 €-406 €
15+2 342 €+2 910 €-568 €
16+2 342 €+3 077 €-735 €
17+2 342 €+3 249 €-907 €
18+2 342 €+3 425 €-1 083 €
19+2 342 €+3 605 €-1 263 €
20+2 342 €+3 791 €-1 449 €
21+2 342 €+3 982 €-1 640 €
22+2 342 €+4 178 €-1 836 €
23+2 342 €+4 380 €-2 038 €
24+2 342 €+4 587 €-2 245 €
25+2 342 €+4 800 €-2 458 €
Total+58 550 €+62 433 €+-3 883 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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