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Propriété 7 pièces 264 m²

VilleAvirons (974)
Surface264
Coût Total447 816
Loyer Annuel39 251
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+638
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 347 200 €
Surface : 264 m²
Prix au m² : 1 315,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 7 pièces 264 m²

MAXImmo vous propose cette belle maison familiale au Tévelave, à 900 mètres d'altitude. Sur un terrain de 546 m², découvrez cette propriété de 264 m² habitables offrant de beaux volumes dans un environnement calme et recherché. Répartie sur 3 niveaux (RDC, 1er étage et 2ème étage), elle propose : -5 chambres, dont 2 chambres parentales -2 espaces salon-séjour avec cuisine ouverte, répartis sur deux niveaux -4 espaces sanitaires : salle d'eau au RDC, salle de bain au 1er étage et deux salles d'eau privatives dans les chambres parentales -3 WC, dont un privatif -Une véranda spacieuse La maison bénéficie également de nombreux équipements : -Chauffe-eau solaire -Portail motorisé avec visiophone -Système d'alarme -Équipements domotiques -Fosse septique Quelques rénovations ont été réalisées en 2025 afin d'améliorer le confort de l'habitation. Une propriété idéale pour une résidence familiale ou un projet d'investissement locatif, alliant espace, confort et qualité de vie au coeur des hauts du Tévelave.

Honoraires TTC charge vendeur Mandat n° 13 876 Réseau MAXImmo - Plus d'informations et consultation de nos tarifs sur [URL masquée pour votre sécurité] . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr'

Votre conseiller MAXImmo : Lohgan DANY Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC en cours d'enregistrement

Surface : 264 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Avirons
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97425
Coordonnées : -21.176918, 55.384360
Total : 447 816
Prix d'acquisition : 347 200
Travaux : 72 840
Valeur du bien : 420 040
Frais de notaire : 27 776
Coût estimé : 27 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 264
Loyer prédit : 12.39€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 17.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 3271€/mois
Loyer annuel estimé : 39251€/an
Fourchette totale : 2321€ - 4609€/mois
Fourchette annuelle : 27856€ - 55306€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 12.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 112,31 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :557 650
Prix d'achat :347 200
Décote à l'achat :-210 450 (-37.7%)
Marge achat-revente :109 834€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :447 816
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 194,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :111,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 306,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 421,89
Coût de l'assurance :33 586,20
Taxe foncière : 3 925,07€/an
Soit par mois : 327,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 270,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 633,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :637,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 264 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (264 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau solaire par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration du confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 840(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 840
    Isolation toiture/combles: 264 m² × 60€/m² = 15840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 400
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 800€ = 26400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avirons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 251 €/an
Calcul : 3 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 447 816 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 343 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 696
Revenus locatifs : +39 251
Charges déductibles : -92 696
Résultat foncier Année 1 : -53 445(Déficit de 53 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 045
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 856 €/an
Revenus locatifs : +39 251
Charges déductibles : -19 856
Résultat foncier Années 2+ : 19 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32045.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 347 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 225 680(65% de 347 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 207 €/an
Calcul : 225 680 € × 3,636% = 8 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 25192 71014 602-53 45921 400 €32 059 €32 059 €
240 03619 47714 20920 559--11 501 €
340 83619 07113 80321 765---
441 65318 65113 38323 002---
542 48618 21812 94924 269---
643 33617 76912 50125 567---
744 20317 30612 03826 897---
845 08716 82711 55928 260---
945 98816 33211 06429 656---
1046 90815 82110 55231 087---
1147 84615 29210 02432 554---
1248 80314 7469 47734 057---
1349 77914 1818 91335 598---
1450 77513 5988 32937 177---
1551 79012 9957 72638 796---
1652 82612 3717 10340 455---
1753 88311 7276 45942 155---
1854 96011 0625 79343 899---
1956 06010 3745 10545 686---
2057 1819 6624 39447 518---
2158 3248 9273 65949 397---
2259 4918 1682 89951 323---
2360 6817 3832 11453 298---
2461 8946 5721 30355 323---
2563 1325 73346557 399---
TOTAL1 257 212414 975210 422842 23721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 842 237
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 243-6 420+14 663
2+8 2430+8 243
3+8 243+3 079+5 164
4+8 243+6 901+1 342
5+8 243+7 281+962
6+8 243+7 670+573
7+8 243+8 069+174
8+8 243+8 478-235
9+8 243+8 897-654
10+8 243+9 326-1 083
11+8 243+9 766-1 523
12+8 243+10 217-1 974
13+8 243+10 679-2 436
14+8 243+11 153-2 910
15+8 243+11 639-3 396
16+8 243+12 136-3 893
17+8 243+12 647-4 404
18+8 243+13 170-4 927
19+8 243+13 706-5 463
20+8 243+14 256-6 013
21+8 243+14 819-6 576
22+8 243+15 397-7 154
23+8 243+15 989-7 746
24+8 243+16 597-8 354
25+8 243+17 220-8 977
Total+206 075+252 671+-46 596
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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