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Vente | Maison | 8p | 7ch | 162.00 m² | Gabarret | Expo Est

VilleGabarret (40)
Surface162
Coût Total181 660
Loyer Annuel14 076
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GABARRET - L'immense maison où vos projets trouvent enfin leur place !

Voici la maison qui ne fait pas les choses à moitié : de l'espace, du potentiel, des volumes XXL... Bref, tout ce qu'il faut pour une grande famille, un projet locatif, ou les deux à la fois si vous avez l'âme d'un stratège immobilier !

Au rez-de-chaussée, vous découvrez : Un séjour prêt à accueillir vos plus belles tablées, Une cuisine à équiper (parfait pour laisser parler votre imagination... ou votre cuisiniste préféré), Une suite parentale avec douche et WC - oui, papa/maman peuvent se lever tranquillement le matin, Une salle de bains, un cellier et tout ce qu'il faut pour vivre confortablement.

À l'étage, c'est festival : 4 grandes chambres lumineuses, parquet en bon état, volumes généreux... On peut même faire danser toute la famille (en douceur, hein). Un grenier aménageable qui attend juste qu'on lui donne une nouvelle vie.

Et ce n'est pas fini ! Un grand garage pour 2 voitures (ou pour stocker tout ce qu'on garde “au cas où”), Une dépendance avec accès séparé, idéale pour un futur logement, un atelier d'artisan, un studio de musique, un atelier de peinture... bref, tout ce qui vous inspire !

Côté technique : Double vitrage Tableau électrique récent Une base saine pour laisser libre cours à vos plus belles idées.

Grande famille ? Chambres d'hôtes ? Projet artisanal ? Activité professionnelle à domicile ?

Ici, tout est possible. Vraiment tout. Votre imagination est la seule limite !

Pour visiter, discuter, rêver et peut-être acheter : un seul numéro — [Coordonnées masquées] Dépêchez-vous... les maisons à grand coeur comme celle-ci ne restent jamais longtemps !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sylvie GEROME inscrite au RSAC d'AUCH n° 401 655 162 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 162 € et 2 926 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Gabarret
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40310
Coordonnées : 44.001392, -0.015606
Total : 181 660
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 84 460
Valeur du bien : 174 460
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14076€/an
Fourchette totale : 879€ - 1565€/mois
Fourchette annuelle : 10551€ - 18777€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,68 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :181 388
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-91 388 (-50.4%)
Marge achat-revente :-272€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 493,73
Coût de l'assurance :15 895,25
Taxe foncière : 1 407,55€/an
Soit par mois : 117,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et esthétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 460(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:11 460
    Isolation combles: 162 m² × 67€/m² = 10 854€, Main d'œuvre: 6% du coût matériaux = 606€
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24 000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 500
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10 500€ (installation incluse)
  • Salon:6 000
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6 000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabarret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 660 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 367
Revenus locatifs : +14 076
Charges déductibles : -92 367
Résultat foncier Année 1 : -78 291(Déficit de 78 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 891
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 907 €/an
Revenus locatifs : +14 076
Charges déductibles : -7 907
Résultat foncier Années 2+ : 6 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56891.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 07692 3725 869-78 29721 400 €56 897 €56 897 €
214 3577 7545 7116 603--50 294 €
314 6447 5905 5477 054--43 240 €
414 9377 4215 3777 516--35 723 €
515 2367 2465 2037 990--27 734 €
615 5417 0655 0228 475--19 258 €
715 8516 8794 8358 973--10 285 €
816 1686 6864 6429 483--803 €
916 4926 4864 44310 005---
1016 8226 2804 23710 541---
1117 1586 0684 02411 090---
1217 5015 8483 80411 653---
1317 8515 6213 57712 230---
1418 2085 3863 34312 822---
1518 5725 1443 10013 429---
1618 9444 8932 85014 051---
1719 3234 6342 59114 688---
1819 7094 3672 32415 342---
1920 1034 0912 04716 013---
2020 5053 8051 76216 700---
2120 9153 5101 46717 405---
2221 3343 2061 16218 128---
2321 7602 89184818 870---
2422 1962 56652219 630---
2522 6402 23018620 410---
TOTAL450 843220 03884 494230 80521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 805
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 956-6 420+9 376
2+2 9560+2 956
3+2 9560+2 956
4+2 9560+2 956
5+2 9560+2 956
6+2 9560+2 956
7+2 9560+2 956
8+2 9560+2 956
9+2 956+2 761+195
10+2 956+3 162-206
11+2 956+3 327-371
12+2 956+3 496-540
13+2 956+3 669-713
14+2 956+3 847-891
15+2 956+4 029-1 073
16+2 956+4 215-1 259
17+2 956+4 406-1 450
18+2 956+4 603-1 647
19+2 956+4 804-1 848
20+2 956+5 010-2 054
21+2 956+5 222-2 266
22+2 956+5 438-2 482
23+2 956+5 661-2 705
24+2 956+5 889-2 933
25+2 956+6 123-3 167
Total+73 900+69 242+4 658
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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