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Vente | Maison | 8p | 7ch | 162.00 m² | Gabarret | Expo Est

Bien expiré
VilleGabarret (40)
Surface162m²
Coût Total181 660€
Loyer Annuel14 076€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GABARRET - L'immense maison où vos projets trouvent enfin leur place !

Voici la maison qui ne fait pas les choses à moitié : de l'espace, du potentiel, des volumes XXL... Bref, tout ce qu'il faut pour une grande famille, un projet locatif, ou les deux à la fois si vous avez l'âme d'un stratège immobilier !

Au rez-de-chaussée, vous découvrez : Un séjour prêt à accueillir vos plus belles tablées, Une cuisine à équiper (parfait pour laisser parler votre imagination... ou votre cuisiniste préféré), Une suite parentale avec douche et WC - oui, papa/maman peuvent se lever tranquillement le matin, Une salle de bains, un cellier et tout ce qu'il faut pour vivre confortablement.

À l'étage, c'est festival : 4 grandes chambres lumineuses, parquet en bon état, volumes généreux... On peut même faire danser toute la famille (en douceur, hein). Un grenier aménageable qui attend juste qu'on lui donne une nouvelle vie.

Et ce n'est pas fini ! Un grand garage pour 2 voitures (ou pour stocker tout ce qu'on garde “au cas où”), Une dépendance avec accès séparé, idéale pour un futur logement, un atelier d'artisan, un studio de musique, un atelier de peinture... bref, tout ce qui vous inspire !

Côté technique : Double vitrage Tableau électrique récent Une base saine pour laisser libre cours à vos plus belles idées.

Grande famille ? Chambres d'hôtes ? Projet artisanal ? Activité professionnelle à domicile ?

Ici, tout est possible. Vraiment tout. Votre imagination est la seule limite !

Pour visiter, discuter, rêver et peut-être acheter : un seul numéro — [Coordonnées masquées] Dépêchez-vous... les maisons à grand coeur comme celle-ci ne restent jamais longtemps !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sylvie GEROME inscrite au RSAC d'AUCH n° 401 655 162 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 162 € et 2 926 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Gabarret
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40310
Coordonnées : 44.001392, -0.015606
Total : 181 660€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 84 460€
Valeur du bien : 174 460€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14076€/an
Fourchette totale : 879€ - 1565€/mois
Fourchette annuelle : 10551€ - 18777€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,68 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :181 388 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-91 388€ (-50.4%)
Marge achat-revente :-272€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 493,73€
Coût de l'assurance :15 895,25€
Taxe foncière : 1 407,55€/an
Soit par mois : 117,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et esthétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 460 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:11 460€
    Isolation combles: 162 m² × 67€/m² = 10 854€, Main d'œuvre: 6% du coût matériaux = 606€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24 000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10 500€ (installation incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6 000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabarret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 367 €
Revenus locatifs : +14 076 €
Charges déductibles : -92 367 €
Résultat foncier Année 1 : -78 291 €(Déficit de 78 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 907 €/an
Revenus locatifs : +14 076 €
Charges déductibles : -7 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56891.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 076 €92 372 €5 869 €-78 297 €21 400 €56 897 €56 897 €
214 357 €7 754 €5 711 €6 603 €--50 294 €
314 644 €7 590 €5 547 €7 054 €--43 240 €
414 937 €7 421 €5 377 €7 516 €--35 723 €
515 236 €7 246 €5 203 €7 990 €--27 734 €
615 541 €7 065 €5 022 €8 475 €--19 258 €
715 851 €6 879 €4 835 €8 973 €--10 285 €
816 168 €6 686 €4 642 €9 483 €--803 €
916 492 €6 486 €4 443 €10 005 €---
1016 822 €6 280 €4 237 €10 541 €---
1117 158 €6 068 €4 024 €11 090 €---
1217 501 €5 848 €3 804 €11 653 €---
1317 851 €5 621 €3 577 €12 230 €---
1418 208 €5 386 €3 343 €12 822 €---
1518 572 €5 144 €3 100 €13 429 €---
1618 944 €4 893 €2 850 €14 051 €---
1719 323 €4 634 €2 591 €14 688 €---
1819 709 €4 367 €2 324 €15 342 €---
1920 103 €4 091 €2 047 €16 013 €---
2020 505 €3 805 €1 762 €16 700 €---
2120 915 €3 510 €1 467 €17 405 €---
2221 334 €3 206 €1 162 €18 128 €---
2321 760 €2 891 €848 €18 870 €---
2422 196 €2 566 €522 €19 630 €---
2522 640 €2 230 €186 €20 410 €---
TOTAL450 843 €220 038 €84 494 €230 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 956 €-6 420 €+9 376 €
2+2 956 €0 €+2 956 €
3+2 956 €0 €+2 956 €
4+2 956 €0 €+2 956 €
5+2 956 €0 €+2 956 €
6+2 956 €0 €+2 956 €
7+2 956 €0 €+2 956 €
8+2 956 €0 €+2 956 €
9+2 956 €+2 761 €+195 €
10+2 956 €+3 162 €-206 €
11+2 956 €+3 327 €-371 €
12+2 956 €+3 496 €-540 €
13+2 956 €+3 669 €-713 €
14+2 956 €+3 847 €-891 €
15+2 956 €+4 029 €-1 073 €
16+2 956 €+4 215 €-1 259 €
17+2 956 €+4 406 €-1 450 €
18+2 956 €+4 603 €-1 647 €
19+2 956 €+4 804 €-1 848 €
20+2 956 €+5 010 €-2 054 €
21+2 956 €+5 222 €-2 266 €
22+2 956 €+5 438 €-2 482 €
23+2 956 €+5 661 €-2 705 €
24+2 956 €+5 889 €-2 933 €
25+2 956 €+6 123 €-3 167 €
Total+73 900 €+69 242 €+4 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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