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Appartement 2 chambre(s) à vendre

Bien expiré
VilleAmbilly, Annemasse, Juvigny, Ville-la-grand, Vétraz-monthoux, Étrembières (74)
Surface88m²
Coût Total303 520€
Loyer Annuel20 090€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 602,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique T3 de 88 m² – Lumineux avec terrasse – Idéal premier achat

Découvrez ce superbe appartement T3 de 88 m², idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, transports, écoles).

Situé au 2ᵉ étage d'une résidence sans ascenseur, ce bien séduit par sa belle luminosité grâce à son exposition ensoleillée tout au long de la journée.

Il se compose d'une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte sur le salon, offrant un espace convivial et moderne. L'appartement dispose également de deux chambres, dont une spacieuse de 20 m², parfaite pour une suite parentale ou un grand espace nuit.

Vous apprécierez sa belle terrasse, idéale pour profiter des beaux jours.

Une opportunité à ne pas manquer !

Charges trimeestrielles 600€ (chauffage, eau chaud et froid inclus) 

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - https://www.remax.fr/gravity

Ville : Ambilly, Annemasse, Juvigny, Ville-la-grand, Vétraz-monthoux, Étrembières
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.057254, 6.549848
Total : 303 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 56 200€
Valeur du bien : 285 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 19.02€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 25.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1674€/mois
Loyer annuel estimé : 20090€/an
Fourchette totale : 1265€ - 2215€/mois
Fourchette annuelle : 15185€ - 26580€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 731,71 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 390 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-11 390€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-63 130€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :88,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 593,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 944,52€
Coût de l'assurance :26 558,00€
Taxe foncière : 2 009,03€/an
Soit par mois : 167,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 674,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 960,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 200 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambilly (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 090 €/an
Calcul : 1 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 520 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 062 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 890 €
Revenus locatifs : +20 090 €
Charges déductibles : -71 890 €
Résultat foncier Année 1 : -51 800 €(Déficit de 51 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 690 €/an
Revenus locatifs : +20 090 €
Charges déductibles : -15 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30399.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 090 €71 900 €10 228 €-51 809 €21 400 €30 409 €30 409 €
220 492 €15 429 €9 957 €5 064 €--25 346 €
320 902 €15 148 €9 677 €5 754 €--19 592 €
421 320 €14 858 €9 386 €6 462 €--13 129 €
521 746 €14 557 €9 086 €7 189 €--5 940 €
622 181 €14 246 €8 775 €7 935 €---
722 625 €13 925 €8 453 €8 700 €---
823 077 €13 592 €8 121 €9 485 €---
923 539 €13 248 €7 777 €10 291 €---
1024 010 €12 892 €7 420 €11 118 €---
1124 490 €12 523 €7 052 €11 967 €---
1224 980 €12 142 €6 671 €12 838 €---
1325 479 €11 748 €6 276 €13 732 €---
1425 989 €11 339 €5 868 €14 650 €---
1526 509 €10 917 €5 446 €15 592 €---
1627 039 €10 480 €5 009 €16 559 €---
1727 580 €10 028 €4 557 €17 551 €---
1828 131 €9 561 €4 089 €18 571 €---
1928 694 €9 077 €3 605 €19 617 €---
2029 268 €8 576 €3 105 €20 692 €---
2129 853 €8 058 €2 587 €21 795 €---
2230 450 €7 522 €2 051 €22 928 €---
2331 059 €6 968 €1 496 €24 091 €---
2431 680 €6 394 €923 €25 286 €---
2532 314 €5 801 €329 €26 513 €---
TOTAL643 499 €340 928 €147 945 €302 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 219 €-6 420 €+10 639 €
2+4 219 €0 €+4 219 €
3+4 219 €0 €+4 219 €
4+4 219 €0 €+4 219 €
5+4 219 €0 €+4 219 €
6+4 219 €+598 €+3 621 €
7+4 219 €+2 610 €+1 609 €
8+4 219 €+2 846 €+1 373 €
9+4 219 €+3 087 €+1 132 €
10+4 219 €+3 335 €+884 €
11+4 219 €+3 590 €+629 €
12+4 219 €+3 851 €+368 €
13+4 219 €+4 120 €+99 €
14+4 219 €+4 395 €-176 €
15+4 219 €+4 677 €-458 €
16+4 219 €+4 968 €-749 €
17+4 219 €+5 265 €-1 046 €
18+4 219 €+5 571 €-1 352 €
19+4 219 €+5 885 €-1 666 €
20+4 219 €+6 208 €-1 989 €
21+4 219 €+6 539 €-2 320 €
22+4 219 €+6 878 €-2 659 €
23+4 219 €+7 227 €-3 008 €
24+4 219 €+7 586 €-3 367 €
25+4 219 €+7 954 €-3 735 €
Total+105 475 €+90 771 €+14 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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