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Maison caractère 40 min de Rennes

VilleRennes (35)
Surface88m²
Coût Total204 240€
Loyer Annuel15 689€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 142 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 613,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de caractère à 40 min en voiture de Rennes , proche JANZE elle a été restaurée avec soin ( poutres , parquets , poêle à bois ,…) 3 chambres, buanderie , cave Pas de jardin attenant mais possible à 50 m Louée actuellement elle sera dispo à la rentrée Vente direct particulier

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.092530, -1.647090
Total : 204 240€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 50 880€
Valeur du bien : 192 880€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 14.86€/m²/mois
Fourchette : 9.63€ - 22.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1307€/mois
Loyer annuel estimé : 15689€/an
Fourchette totale : 848€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 10171€ - 24201€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 962,04 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 659 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-206 659€ (-59.3%)
Marge achat-revente :144 419€ (41.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 051,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 969,25€
Coût de l'assurance :15 318,00€
Taxe foncière : 1 568,87€/an
Soit par mois : 130,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 307,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Parquet usé mais fonctionnel, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 880 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 280€
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 689 €/an
Calcul : 1 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 715 €
Revenus locatifs : +15 689 €
Charges déductibles : -59 715 €
Résultat foncier Année 1 : -44 026 €(Déficit de 44 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 835 €/an
Revenus locatifs : +15 689 €
Charges déductibles : -8 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22625.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 689 €59 721 €6 659 €-44 032 €21 400 €22 632 €22 632 €
216 002 €8 662 €6 480 €7 341 €--15 292 €
316 323 €8 477 €6 295 €7 846 €--7 446 €
416 649 €8 285 €6 104 €8 364 €---
516 982 €8 087 €5 906 €8 895 €---
617 322 €7 883 €5 701 €9 439 €---
717 668 €7 672 €5 490 €9 996 €---
818 021 €7 453 €5 272 €10 568 €---
918 382 €7 228 €5 046 €11 154 €---
1018 749 €6 994 €4 813 €11 755 €---
1119 124 €6 753 €4 572 €12 371 €---
1219 507 €6 504 €4 322 €13 003 €---
1319 897 €6 247 €4 065 €13 651 €---
1420 295 €5 980 €3 799 €14 315 €---
1520 701 €5 705 €3 524 €14 996 €---
1621 115 €5 421 €3 240 €15 694 €---
1721 537 €5 127 €2 946 €16 410 €---
1821 968 €4 824 €2 642 €17 144 €---
1922 407 €4 510 €2 328 €17 897 €---
2022 855 €4 186 €2 004 €18 670 €---
2123 313 €3 850 €1 669 €19 462 €---
2223 779 €3 504 €1 322 €20 275 €---
2324 254 €3 146 €964 €21 108 €---
2424 740 €2 776 €594 €21 964 €---
2525 234 €2 394 €212 €22 841 €---
TOTAL502 514 €201 389 €95 969 €301 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 295 €-6 420 €+9 715 €
2+3 295 €0 €+3 295 €
3+3 295 €0 €+3 295 €
4+3 295 €+275 €+3 020 €
5+3 295 €+2 668 €+627 €
6+3 295 €+2 832 €+463 €
7+3 295 €+2 999 €+296 €
8+3 295 €+3 170 €+125 €
9+3 295 €+3 346 €-51 €
10+3 295 €+3 527 €-232 €
11+3 295 €+3 711 €-416 €
12+3 295 €+3 901 €-606 €
13+3 295 €+4 095 €-800 €
14+3 295 €+4 294 €-999 €
15+3 295 €+4 499 €-1 204 €
16+3 295 €+4 708 €-1 413 €
17+3 295 €+4 923 €-1 628 €
18+3 295 €+5 143 €-1 848 €
19+3 295 €+5 369 €-2 074 €
20+3 295 €+5 601 €-2 306 €
21+3 295 €+5 839 €-2 544 €
22+3 295 €+6 082 €-2 787 €
23+3 295 €+6 333 €-3 038 €
24+3 295 €+6 589 €-3 294 €
25+3 295 €+6 852 €-3 557 €
Total+82 375 €+90 338 €+-7 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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