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Maison à vendre

VilleVéron (89)
Surface350m²
Coût Total582 390€
Loyer Annuel44 071€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 1 137,14 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 9 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Véron (89510), cette majestueuse propriété se niche au cœur d'un quartier paisible et recherché, offrant un cadre de vie privilégié. La ville, réputée pour son charme pittoresque et sa tranquillité, bénéficie de la proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, assurant une vie quotidienne pratique et agréable pour ses habitants.

Cette spacieuse maison de 350 m² s'étend sur un terrain de 700m² environ entièrement clos de murs. Dotée de 15 pièces, dont 9 chambres, 2 salons, 3 toilettes et 3 salles de bain, elle offre un certain confort et une grande modularité. Avec ses multiples salles d'eau, cuisines équipées et cave, cette résidence d'exception saura séduire les amateurs d'espace, d'intimité et de caractère. Assainissement collectif , chauffage pompe à chaleur et cheminée

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 398 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Patrick MATHIAS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 509 620 373

Ville : Véron
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89510
Coordonnées : 48.128587, 3.340534
Total : 582 390€
Prix d'acquisition : 398 000€
Travaux : 152 550€
Valeur du bien : 550 550€
Frais de notaire : 31 840€
Coût estimé : 31 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 3673€/mois
Loyer annuel estimé : 44071€/an
Fourchette totale : 3008€ - 4485€/mois
Fourchette annuelle : 36092€ - 53815€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 476,92 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :516 922 €
Prix d'achat :398 000 €
Décote à l'achat :-118 922€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-65 468€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :582 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 921,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :169,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 091,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :294 159,67€
Coût de l'assurance :50 959,13€
Taxe foncière : 4 407,15€/an
Soit par mois : 367,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 672,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 458,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :213,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour conformité
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 350 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :152 550 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 500€
    Isolation combles: 350 m² × 70€/m² = 24500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:66 000€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1500€ = 66000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 750€
    Peinture salon: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Véron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 106 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 071 €/an
Calcul : 3 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 582 390 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 038 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 152 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 179 239 €
Revenus locatifs : +44 071 €
Charges déductibles : -179 239 €
Résultat foncier Année 1 : -135 168 €(Déficit de 135 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 113 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 689 €/an
Revenus locatifs : +44 071 €
Charges déductibles : -26 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 113767.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 398 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 700 €(65% de 398 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 407 €/an
Calcul : 258 700 € × 3,636% = 9 407 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 071 €179 258 €20 263 €-135 187 €21 400 €113 787 €113 787 €
244 953 €26 179 €19 733 €18 774 €--95 013 €
345 852 €25 631 €19 185 €20 221 €--74 792 €
446 769 €25 063 €18 617 €21 706 €--53 085 €
547 704 €24 474 €18 029 €23 230 €--29 855 €
648 658 €23 865 €17 420 €24 793 €--5 062 €
749 632 €23 234 €16 788 €26 398 €---
850 624 €22 580 €16 135 €28 044 €---
951 637 €21 903 €15 458 €29 734 €---
1052 670 €21 202 €14 756 €31 468 €---
1153 723 €20 475 €14 030 €33 248 €---
1254 797 €19 723 €13 277 €35 074 €---
1355 893 €18 944 €12 498 €36 950 €---
1457 011 €18 136 €11 691 €38 875 €---
1558 151 €17 300 €10 855 €40 851 €---
1659 314 €16 434 €9 989 €42 880 €---
1760 501 €15 537 €9 092 €44 963 €---
1861 711 €14 608 €8 163 €47 102 €---
1962 945 €13 646 €7 201 €49 299 €---
2064 204 €12 649 €6 204 €51 554 €---
2165 488 €11 617 €5 172 €53 871 €---
2266 798 €10 548 €4 102 €56 250 €---
2368 134 €9 440 €2 995 €58 693 €---
2469 496 €8 293 €1 848 €61 203 €---
2570 886 €7 105 €659 €63 781 €---
TOTAL1 411 623 €607 848 €294 160 €803 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 803 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 255 €-6 420 €+15 675 €
2+9 255 €0 €+9 255 €
3+9 255 €0 €+9 255 €
4+9 255 €0 €+9 255 €
5+9 255 €0 €+9 255 €
6+9 255 €0 €+9 255 €
7+9 255 €+6 401 €+2 854 €
8+9 255 €+8 413 €+842 €
9+9 255 €+8 920 €+335 €
10+9 255 €+9 440 €-185 €
11+9 255 €+9 974 €-719 €
12+9 255 €+10 522 €-1 267 €
13+9 255 €+11 085 €-1 830 €
14+9 255 €+11 662 €-2 407 €
15+9 255 €+12 255 €-3 000 €
16+9 255 €+12 864 €-3 609 €
17+9 255 €+13 489 €-4 234 €
18+9 255 €+14 131 €-4 876 €
19+9 255 €+14 790 €-5 535 €
20+9 255 €+15 466 €-6 211 €
21+9 255 €+16 161 €-6 906 €
22+9 255 €+16 875 €-7 620 €
23+9 255 €+17 608 €-8 353 €
24+9 255 €+18 361 €-9 106 €
25+9 255 €+19 134 €-9 879 €
Total+231 375 €+241 133 €+-9 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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