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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNanterre (92)
Surface453m²
Coût Total989 000€
Loyer Annuel127 350€
Rentabilité12.88%
Cashflow/mois+4 441€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 795 000 €
Surface : 453 m²
Prix au m² : 1 754,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 45 m²), Salle à manger (total 13,4 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition nord-est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Dans une petite rue calme de la commune de Nanterre, proche du marché, du RER et des commerces, charmante maison d'architecte mariant la pierre et la brique, offrant de beaux volumes, alliant l'ancien et le confort actuel, édifiée en 1949 sur une parcelle de 453 m². Au rez-de-chaussée surélevé : Entrée, double séjour avec cheminée, salle à manger, cuisine, toilettes. Au premier, une salle de bains, un dressing et trois chambres. Au rez-de-jardin une salle de jeux, une chambre accompagnée d'une salle de bains et de toilettes, des rangements, une buanderie, une cave.

Ville : Nanterre
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92000
Coordonnées : 48.898199, 2.195234
Total : 989 000€
Prix d'acquisition : 795 000€
Travaux : 130 400€
Valeur du bien : 925 400€
Frais de notaire : 63 600€
Coût estimé : 63 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 453m²
Loyer prédit : 23.43€/m²/mois
Fourchette : 13.57€ - 40.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 10613€/mois
Loyer annuel estimé : 127350€/an
Fourchette totale : 6146€ - 18324€/mois
Fourchette annuelle : 73757€ - 219887€/an
Rentabilité brute :12.88%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 22.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 859,81 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 107 494 €
Prix d'achat :795 000 €
Décote à l'achat :-2 312 494€ (-74.4%)
Marge achat-revente :2 118 494€ (68.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :989 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 830,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :280,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 110,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :460 003,85€
Coût de l'assurance :84 065,00€
Taxe foncière : 12 735,04€/an
Soit par mois : 1 061,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 612,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 171,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 441,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 453 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 453 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 56 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 453 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 453 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 400 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:45 300€
    Isolation toiture: 453 m² × 100€/m² = 45300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:33 600€
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 600€ = 33600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nanterre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 95 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 127 350 €/an
Calcul : 10 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 989 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 363 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 12 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 178 419 €
Revenus locatifs : +127 350 €
Charges déductibles : -178 419 €
Résultat foncier Année 1 : -51 069 €(Déficit de 51 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 48 019 €/an
Revenus locatifs : +127 350 €
Charges déductibles : -48 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 79 331 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29668.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 795 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 516 750 €(65% de 795 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 18 791 €/an
Calcul : 516 750 € × 3,636% = 18 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1127 350 €178 450 €31 953 €-51 100 €21 400 €29 700 €29 700 €
2129 897 €47 187 €31 090 €82 710 €---
3132 495 €46 295 €30 198 €86 200 €---
4135 145 €45 374 €29 276 €89 772 €---
5137 848 €44 421 €28 324 €93 427 €---
6140 605 €43 438 €27 340 €97 167 €---
7143 417 €42 421 €26 324 €100 996 €---
8146 286 €41 371 €25 273 €104 915 €---
9149 211 €40 286 €24 188 €108 925 €---
10152 196 €39 165 €23 067 €113 031 €---
11155 239 €38 007 €21 909 €117 233 €---
12158 344 €36 810 €20 712 €121 534 €---
13161 511 €35 574 €19 476 €125 937 €---
14164 741 €34 296 €18 199 €130 445 €---
15168 036 €32 976 €16 879 €135 060 €---
16171 397 €31 613 €15 515 €139 784 €---
17174 825 €30 204 €14 106 €144 621 €---
18178 321 €28 748 €12 650 €149 573 €---
19181 888 €27 244 €11 146 €154 644 €---
20185 526 €25 690 €9 592 €159 836 €---
21189 236 €24 084 €7 987 €165 152 €---
22193 021 €22 426 €6 328 €170 595 €---
23196 881 €20 712 €4 614 €176 169 €---
24200 819 €18 941 €2 843 €181 878 €---
25204 835 €17 111 €1 014 €187 724 €---
TOTAL4 079 073 €992 845 €460 004 €3 086 228 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 086 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 127 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +26 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+26 744 €-6 420 €+33 164 €
2+26 744 €+15 903 €+10 841 €
3+26 744 €+25 860 €+884 €
4+26 744 €+26 932 €-188 €
5+26 744 €+28 028 €-1 284 €
6+26 744 €+29 150 €-2 406 €
7+26 744 €+30 299 €-3 555 €
8+26 744 €+31 474 €-4 730 €
9+26 744 €+32 678 €-5 934 €
10+26 744 €+33 909 €-7 165 €
11+26 744 €+35 170 €-8 426 €
12+26 744 €+36 460 €-9 716 €
13+26 744 €+37 781 €-11 037 €
14+26 744 €+39 134 €-12 390 €
15+26 744 €+40 518 €-13 774 €
16+26 744 €+41 935 €-15 191 €
17+26 744 €+43 386 €-16 642 €
18+26 744 €+44 872 €-18 128 €
19+26 744 €+46 393 €-19 649 €
20+26 744 €+47 951 €-21 207 €
21+26 744 €+49 545 €-22 801 €
22+26 744 €+51 179 €-24 435 €
23+26 744 €+52 851 €-26 107 €
24+26 744 €+54 563 €-27 819 €
25+26 744 €+56 317 €-29 573 €
Total+668 600 €+925 868 €+-257 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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