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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleMarseille 9e (13)
Surface67m²
Coût Total191 420€
Loyer Annuel12 379€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 014,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m² - Marseille 9 - SAINTE MARGUERITE - Appartement - 3 pièces

Au coeur du quartier de Sainte Marguerite, dans une copropriété fermée et sécurisée avec des commerces, on trouve au 1er étage cet appartement de 67m2 agencé en type 3. Cet espace à rénover entièrement sera idéal pour des investisseurs ou une famille dans le cadre d'un premier achat.

DPE : E Charges : 230/mois avec chauffage collectif TF : 1183 Référence annonce : 14106 Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 340 Charges prévisionnelles annuelles : 2796 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.268770, 5.412287
Total : 191 420€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 45 620€
Valeur du bien : 180 620€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1032€/mois
Loyer annuel estimé : 12379€/an
Fourchette totale : 811€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 9735€ - 15739€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 318,84 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 362 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-20 362€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-36 058€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 997,47€
Coût de l'assurance :16 749,25€
Taxe foncière : 1 183,00€/an
Soit par mois : 98,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 031,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif existant.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 620 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 720€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 960€ = 6720€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 032 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 379 €/an
Calcul : 1 032 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 658 €
Revenus locatifs : +12 379 €
Charges déductibles : -56 658 €
Résultat foncier Année 1 : -44 280 €(Déficit de 44 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 038 €/an
Revenus locatifs : +12 379 €
Charges déductibles : -11 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22879.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 379 €56 665 €6 432 €-44 286 €21 400 €22 886 €22 886 €
212 626 €10 874 €6 261 €1 752 €--21 134 €
312 879 €10 697 €6 084 €2 181 €--18 953 €
413 136 €10 514 €5 901 €2 622 €--16 331 €
513 399 €10 325 €5 712 €3 074 €--13 257 €
613 667 €10 130 €5 517 €3 537 €--9 720 €
713 940 €9 927 €5 314 €4 013 €--5 707 €
814 219 €9 718 €5 105 €4 501 €--1 206 €
914 503 €9 501 €4 888 €5 002 €---
1014 793 €9 277 €4 664 €5 516 €---
1115 089 €9 046 €4 433 €6 044 €---
1215 391 €8 806 €4 193 €6 585 €---
1315 699 €8 558 €3 945 €7 141 €---
1416 013 €8 301 €3 688 €7 712 €---
1516 333 €8 035 €3 422 €8 298 €---
1616 660 €7 761 €3 148 €8 899 €---
1716 993 €7 477 €2 864 €9 517 €---
1817 333 €7 183 €2 570 €10 150 €---
1917 680 €6 878 €2 265 €10 801 €---
2018 033 €6 564 €1 951 €11 469 €---
2118 394 €6 238 €1 625 €12 156 €---
2218 762 €5 901 €1 288 €12 860 €---
2319 137 €5 553 €940 €13 584 €---
2419 520 €5 193 €580 €14 327 €---
2519 910 €4 820 €207 €15 090 €---
TOTAL396 488 €253 942 €92 997 €142 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €0 €+2 599 €
6+2 599 €0 €+2 599 €
7+2 599 €0 €+2 599 €
8+2 599 €0 €+2 599 €
9+2 599 €+1 139 €+1 460 €
10+2 599 €+1 655 €+944 €
11+2 599 €+1 813 €+786 €
12+2 599 €+1 976 €+623 €
13+2 599 €+2 142 €+457 €
14+2 599 €+2 314 €+285 €
15+2 599 €+2 489 €+110 €
16+2 599 €+2 670 €-71 €
17+2 599 €+2 855 €-256 €
18+2 599 €+3 045 €-446 €
19+2 599 €+3 240 €-641 €
20+2 599 €+3 441 €-842 €
21+2 599 €+3 647 €-1 048 €
22+2 599 €+3 858 €-1 259 €
23+2 599 €+4 075 €-1 476 €
24+2 599 €+4 298 €-1 699 €
25+2 599 €+4 527 €-1 928 €
Total+64 975 €+42 764 €+22 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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