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Centre de BESSE SUR BRAYE

VilleBessé-sur-Braye (72)
Surface50
Coût Total68 240
Loyer Annuel3 805
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 610 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Beau potentiel au coeur de la ville ! Idéalement situé sur la place de l'église, bénéficiant d'une excellente visibilité, ce bien offre de nombreuses possibilités d'aménagement et d'exploitation. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un local commercial comprenant plusieurs bureaux, une cuisine ainsi qu'un WC. Belle vitrine donnant directement sur la place : véritable atout pour toute activité professionnelle, commerciale ou de services. À l'étage, une grande pièce à rénover et un grenier aménageable. Les atouts : Emplacement Belle vitrine avec excellente visibilité Local commercial fonctionnel Potentiel de rénovation et d'aménagement Idéal pour investissement locatif, activité commerciale ou projet mixte habitation/commerce Une opportunité rare pour investisseurs, commerçants ou porteurs de projets souhaitant valoriser un bien de caractère au coeur de la ville. À découvrir sans tarder ! Pour plus d'informations, contactez votre agence immobilière ARGILIMMO 108 rue nationale BOULOIRE / 3 grande rue 72120 SAINT-CALAIS par téléphone 0243353140 ou par mail : contact@argilimmo.com. Une équipe de professionnels habilités et passionnés pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

  • https://argilimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bessé-sur-Braye
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72310
Coordonnées : 47.842959, 0.749927
Total : 68 240
Prix d'acquisition : 30 500
Travaux : 35 300
Valeur du bien : 65 800
Frais de notaire : 2 440
Coût estimé : 2 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 317€/mois
Loyer annuel estimé : 3805€/an
Fourchette totale : 238€ - 423€/mois
Fourchette annuelle : 2853€ - 5074€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 724
Prix d'achat :30 500
Décote à l'achat :-21 224 (-41.0%)
Marge achat-revente :-16 516€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :342,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 577,34
Coût de l'assurance :5 971,00
Taxe foncière : 380,51€/an
Soit par mois : 31,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 394,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Revêtement sol et peinture: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:150
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessé-sur-Braye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 805 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 298
Revenus locatifs : +3 805
Charges déductibles : -38 298
Résultat foncier Année 1 : -34 493(Déficit de 34 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 093
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 998 €/an
Revenus locatifs : +3 805
Charges déductibles : -2 998
Résultat foncier Années 2+ : 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13093.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 825(65% de 30 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 721 €/an
Calcul : 19 825 € × 3,636% = 721
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 80538 3002 381-34 49521 400 €13 095 €13 095 €
23 8812 9382 319943--12 152 €
33 9592 8742 2551 085--11 067 €
44 0382 8072 1881 231--9 837 €
54 1192 7382 1191 381--8 456 €
64 2012 6672 0471 534--6 922 €
74 2852 5931 9731 693--5 229 €
84 3712 5161 8961 855--3 374 €
94 4582 4361 8172 022--1 352 €
104 5472 3541 7352 194---
114 6382 2691 6492 370---
124 7312 1801 5612 551---
134 8262 0891 4692 737---
144 9221 9941 3742 928---
155 0211 8961 2763 125---
165 1211 7941 1743 327---
175 2241 6881 0693 535---
185 3281 5799603 749---
195 4351 4668473 969---
205 5431 3497304 194---
215 6541 2286084 427---
225 7671 1024824 665---
235 8839723524 911---
246 0008372175 164---
256 120697785 423---
TOTAL121 87885 36134 57736 51721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 517
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+799-6 420+7 219
2+7990+799
3+7990+799
4+7990+799
5+7990+799
6+7990+799
7+7990+799
8+7990+799
9+7990+799
10+799+252+547
11+799+711+88
12+799+765+34
13+799+821-22
14+799+879-80
15+799+938-139
16+799+998-199
17+799+1 061-262
18+799+1 125-326
19+799+1 191-392
20+799+1 258-459
21+799+1 328-529
22+799+1 400-601
23+799+1 473-674
24+799+1 549-750
25+799+1 627-828
Total+19 975+10 955+9 020
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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