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Centre de BESSE SUR BRAYE

Bien expiré
VilleBessé-sur-Braye (72)
Surface50m²
Coût Total68 240€
Loyer Annuel3 805€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 610 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Beau potentiel au coeur de la ville ! Idéalement situé sur la place de l'église, bénéficiant d'une excellente visibilité, ce bien offre de nombreuses possibilités d'aménagement et d'exploitation. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un local commercial comprenant plusieurs bureaux, une cuisine ainsi qu'un WC. Belle vitrine donnant directement sur la place : véritable atout pour toute activité professionnelle, commerciale ou de services. À l'étage, une grande pièce à rénover et un grenier aménageable. Les atouts : Emplacement Belle vitrine avec excellente visibilité Local commercial fonctionnel Potentiel de rénovation et d'aménagement Idéal pour investissement locatif, activité commerciale ou projet mixte habitation/commerce Une opportunité rare pour investisseurs, commerçants ou porteurs de projets souhaitant valoriser un bien de caractère au coeur de la ville. À découvrir sans tarder ! Pour plus d'informations, contactez votre agence immobilière ARGILIMMO 108 rue nationale BOULOIRE / 3 grande rue 72120 SAINT-CALAIS par téléphone 0243353140 ou par mail : contact@argilimmo.com. Une équipe de professionnels habilités et passionnés pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

  • https://argilimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bessé-sur-Braye
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72310
Coordonnées : 47.842959, 0.749927
Total : 68 240€
Prix d'acquisition : 30 500€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 65 800€
Frais de notaire : 2 440€
Coût estimé : 2 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 317€/mois
Loyer annuel estimé : 3805€/an
Fourchette totale : 238€ - 423€/mois
Fourchette annuelle : 2853€ - 5074€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 724 €
Prix d'achat :30 500 €
Décote à l'achat :-21 224€ (-41.0%)
Marge achat-revente :-16 516€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :342,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 577,34€
Coût de l'assurance :5 971,00€
Taxe foncière : 380,51€/an
Soit par mois : 31,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 394,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol et peinture: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:150€
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessé-sur-Braye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 805 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 298 €
Revenus locatifs : +3 805 €
Charges déductibles : -38 298 €
Résultat foncier Année 1 : -34 493 €(Déficit de 34 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 998 €/an
Revenus locatifs : +3 805 €
Charges déductibles : -2 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13093.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 825 €(65% de 30 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 721 €/an
Calcul : 19 825 € × 3,636% = 721 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 805 €38 300 €2 381 €-34 495 €21 400 €13 095 €13 095 €
23 881 €2 938 €2 319 €943 €--12 152 €
33 959 €2 874 €2 255 €1 085 €--11 067 €
44 038 €2 807 €2 188 €1 231 €--9 837 €
54 119 €2 738 €2 119 €1 381 €--8 456 €
64 201 €2 667 €2 047 €1 534 €--6 922 €
74 285 €2 593 €1 973 €1 693 €--5 229 €
84 371 €2 516 €1 896 €1 855 €--3 374 €
94 458 €2 436 €1 817 €2 022 €--1 352 €
104 547 €2 354 €1 735 €2 194 €---
114 638 €2 269 €1 649 €2 370 €---
124 731 €2 180 €1 561 €2 551 €---
134 826 €2 089 €1 469 €2 737 €---
144 922 €1 994 €1 374 €2 928 €---
155 021 €1 896 €1 276 €3 125 €---
165 121 €1 794 €1 174 €3 327 €---
175 224 €1 688 €1 069 €3 535 €---
185 328 €1 579 €960 €3 749 €---
195 435 €1 466 €847 €3 969 €---
205 543 €1 349 €730 €4 194 €---
215 654 €1 228 €608 €4 427 €---
225 767 €1 102 €482 €4 665 €---
235 883 €972 €352 €4 911 €---
246 000 €837 €217 €5 164 €---
256 120 €697 €78 €5 423 €---
TOTAL121 878 €85 361 €34 577 €36 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+799 €-6 420 €+7 219 €
2+799 €0 €+799 €
3+799 €0 €+799 €
4+799 €0 €+799 €
5+799 €0 €+799 €
6+799 €0 €+799 €
7+799 €0 €+799 €
8+799 €0 €+799 €
9+799 €0 €+799 €
10+799 €+252 €+547 €
11+799 €+711 €+88 €
12+799 €+765 €+34 €
13+799 €+821 €-22 €
14+799 €+879 €-80 €
15+799 €+938 €-139 €
16+799 €+998 €-199 €
17+799 €+1 061 €-262 €
18+799 €+1 125 €-326 €
19+799 €+1 191 €-392 €
20+799 €+1 258 €-459 €
21+799 €+1 328 €-529 €
22+799 €+1 400 €-601 €
23+799 €+1 473 €-674 €
24+799 €+1 549 €-750 €
25+799 €+1 627 €-828 €
Total+19 975 €+10 955 €+9 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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