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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface46
Coût Total90 120
Loyer Annuel5 967
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 847,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

EXCLUSIVITÉ - APPARTEMENT 2 PIÈCES AVEC TERRASSE

À vendre à GRAY (70100), nous sommes ravis de vous proposer cet appartement de 2 pièces de 46,68 m² Carrez.

Il se situe dans un immeuble en copropriété comportant 9 lots. Son intérieur propose un plateau brute de 46.68M2 avec éléctricité, eau, évacuation. Une terasse d'environs 28M2 sans vis-à-vis pour prendre l'air.

Une terrasse lui ajoute un supplément d'espace bienvenu.

L'appartement est proche des écoles et des commerces.

Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Découvrez toutes les originalités de cet appartement en vente en prenant rendez-vous avec l'un de nos négociateurs immobilier.

Surface CARREZ : 46.68 m² Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Contactez votre conseiller Endie Immobilier : SIMON Marty - EI - [Coordonnées masquées] - Agent commercial indépendant Ville du greffe : VESOUL RSAC N° 979 596 608 - Le barème de nos honoraires est disponible sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 030102295) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr)

Surface : 46 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.439266, 5.592996
Total : 90 120
Prix d'acquisition : 39 000
Travaux : 48 000
Valeur du bien : 87 000
Frais de notaire : 3 120
Coût estimé : 3 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5967€/an
Fourchette totale : 395€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4744€ - 7505€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 465,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 773,68
Coût de l'assurance :7 660,20
Taxe foncière : 596,70€/an
Soit par mois : 49,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 26 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000(1 043 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 000
    Rénovation complète 2 chambres: Revêtement de sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:7 000
    Rénovation complète salon: Revêtement de sol 26 m² × 50€/m² = 1300€, Peinture 26 m² × 30€/m² = 780€, Électricité 26 m² × 100€/m² = 2600€, Main d'œuvre: 2320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 120 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 803
Revenus locatifs : +5 967
Charges déductibles : -51 803
Résultat foncier Année 1 : -45 836(Déficit de 45 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 436
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 803 €/an
Revenus locatifs : +5 967
Charges déductibles : -3 803
Résultat foncier Années 2+ : 2 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24435.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 96751 8062 903-45 83921 400 €24 439 €24 439 €
26 0863 7272 8242 359--22 080 €
36 2083 6462 7432 562--19 518 €
46 3323 5622 6592 770--16 748 €
56 4593 4762 5732 983--13 765 €
66 5883 3862 4833 202--10 563 €
76 7203 2942 3913 426--7 137 €
86 8543 1982 2953 656--3 481 €
96 9913 1002 1973 892---
107 1312 9982 0954 133---
117 2742 8931 9894 381---
127 4192 7841 8814 635---
137 5682 6721 7684 896---
147 7192 5551 6525 164---
157 8732 4361 5325 438---
168 0312 3121 4095 719---
178 1912 1841 2816 008---
188 3552 0511 1486 304---
198 5221 9151 0126 607---
208 6931 7748716 919---
218 8671 6287257 239---
229 0441 4775747 567---
239 2251 3224197 903---
249 4091 1612588 248---
259 598995928 602---
TOTAL191 125112 35141 77478 77321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 773
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253-6 420+7 673
2+1 2530+1 253
3+1 2530+1 253
4+1 2530+1 253
5+1 2530+1 253
6+1 2530+1 253
7+1 2530+1 253
8+1 2530+1 253
9+1 253+123+1 130
10+1 253+1 240+13
11+1 253+1 314-61
12+1 253+1 391-138
13+1 253+1 469-216
14+1 253+1 549-296
15+1 253+1 631-378
16+1 253+1 716-463
17+1 253+1 802-549
18+1 253+1 891-638
19+1 253+1 982-729
20+1 253+2 076-823
21+1 253+2 172-919
22+1 253+2 270-1 017
23+1 253+2 371-1 118
24+1 253+2 474-1 221
25+1 253+2 581-1 328
Total+31 325+23 632+7 693
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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