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Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface85m²
Coût Total240 148€
Loyer Annuel16 585€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 350 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 110 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/12 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Belle vue

L'Agence Sixième Avenue vous propose cet appartement 5 pièces de 85 m² situé au 5e étage avec vue dégagée. L'appartement dispose d'un balcon filant tout autour, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante équipée, de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Une cave privative complète ce bien.

À deux pas du tramway T5, du centre commercial Les Flanades et de toutes les commodités.

179 350 € Charges : 379 €/mois. DPE : E. Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4548.00 euros. USMAN MIAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.976981, 2.373404
Total : 240 148€
Prix d'acquisition : 179 350€
Travaux : 46 450€
Valeur du bien : 225 800€
Frais de notaire : 14 348€
Coût estimé : 14 348€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16585€/an
Fourchette totale : 1010€ - 1892€/mois
Fourchette annuelle : 12116€ - 22701€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 869,96 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 947 €
Prix d'achat :179 350 €
Décote à l'achat :+20 403€ (+12.8%)
Marge achat-revente :-81 201€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 296,48€
Coût de l'assurance :21 012,95€
Taxe foncière : 1 658,48€/an
Soit par mois : 138,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 379,00€/mois
Soit par an : 4 548,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 382,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 792,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-410,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 450 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 585 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 148 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 658 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 548 €/an
Calcul : 379 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 845 €
Revenus locatifs : +16 585 €
Charges déductibles : -61 845 €
Résultat foncier Année 1 : -45 260 €(Déficit de 45 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 395 €/an
Revenus locatifs : +16 585 €
Charges déductibles : -15 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23859.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 578 €(65% de 179 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 239 €/an
Calcul : 116 578 € × 3,636% = 4 239 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 585 €61 852 €8 355 €-45 268 €21 400 €23 868 €23 868 €
216 916 €15 184 €8 137 €1 732 €--22 135 €
317 255 €14 958 €7 911 €2 297 €--19 838 €
417 600 €14 724 €7 677 €2 876 €--16 962 €
517 952 €14 481 €7 434 €3 471 €--13 491 €
618 311 €14 230 €7 183 €4 081 €--9 410 €
718 677 €13 970 €6 923 €4 707 €--4 703 €
819 051 €13 700 €6 653 €5 351 €---
919 432 €13 421 €6 374 €6 011 €---
1019 820 €13 132 €6 085 €6 689 €---
1120 217 €12 832 €5 785 €7 385 €---
1220 621 €12 522 €5 475 €8 099 €---
1321 034 €12 201 €5 154 €8 833 €---
1421 454 €11 868 €4 821 €9 586 €---
1521 883 €11 523 €4 476 €10 360 €---
1622 321 €11 166 €4 119 €11 155 €---
1722 767 €10 796 €3 749 €11 971 €---
1823 223 €10 413 €3 366 €12 810 €---
1923 687 €10 016 €2 969 €13 671 €---
2024 161 €9 605 €2 558 €14 556 €---
2124 644 €9 180 €2 133 €15 465 €---
2225 137 €8 739 €1 692 €16 398 €---
2325 640 €8 282 €1 235 €17 358 €---
2426 153 €7 809 €762 €18 344 €---
2526 676 €7 319 €272 €19 357 €---
TOTAL531 216 €343 921 €121 296 €187 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 483 €-6 420 €+9 903 €
2+3 483 €0 €+3 483 €
3+3 483 €0 €+3 483 €
4+3 483 €0 €+3 483 €
5+3 483 €0 €+3 483 €
6+3 483 €0 €+3 483 €
7+3 483 €0 €+3 483 €
8+3 483 €+194 €+3 289 €
9+3 483 €+1 803 €+1 680 €
10+3 483 €+2 007 €+1 476 €
11+3 483 €+2 215 €+1 268 €
12+3 483 €+2 430 €+1 053 €
13+3 483 €+2 650 €+833 €
14+3 483 €+2 876 €+607 €
15+3 483 €+3 108 €+375 €
16+3 483 €+3 347 €+136 €
17+3 483 €+3 591 €-108 €
18+3 483 €+3 843 €-360 €
19+3 483 €+4 101 €-618 €
20+3 483 €+4 367 €-884 €
21+3 483 €+4 639 €-1 156 €
22+3 483 €+4 920 €-1 437 €
23+3 483 €+5 207 €-1 724 €
24+3 483 €+5 503 €-2 020 €
25+3 483 €+5 807 €-2 324 €
Total+87 075 €+56 188 €+30 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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