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Maison 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleCordes-sur-Ciel (81)
Surface54
Coût Total106 400
Loyer Annuel4 645
Rentabilité4.37%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 54 m² de terrain

Située dans la charmante commune de Cordes-sur-Ciel (81170), cette maison à rénover de 54 m² offre un emplacement idéal pour les amateurs d'histoire et de nature. Les rues pavées, les maisons à colombages et les vues panoramiques sur la vallée du Tarn font de Cordes-sur-Ciel un lieu unique et recherché pour les amoureux d'authenticité et de tranquillité.

Cette maison sur deux niveaux avec garage propose 3 pièces sur une surface habitable de 54 m², offrant un potentiel de rénovation à exploiter.

Cette propriété exige des travaux conséquents, toiture, façade, menuiseries.. mais offre l'opportunité de créer un vrai bijou avec l'authenticité des maisons en pierre une fois rénovée. Son emplacement central dans ce village chargé d'histoire en fait une opportunité unique pour les investisseurs ou les amateurs de rénovation à la recherche d'un projet immobilier plein de caractère.

Assainissement tout à l'égout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 55 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sabrina BORGOMANO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Albi sous le numéro 921 111 241

Ville : Cordes-sur-Ciel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81170
Coordonnées : 44.062926, 1.956202
Total : 106 400
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 47 000
Valeur du bien : 102 000
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 387€/mois
Loyer annuel estimé : 4645€/an
Fourchette totale : 301€ - 498€/mois
Fourchette annuelle : 3609€ - 5977€/an
Rentabilité brute :4.37%
Fourchette de rentabilité :3.39% - 5.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 549,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 320,01
Coût de l'assurance :9 044,00
Taxe foncière : 464,45€/an
Soit par mois : 38,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 387,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une mise à jour complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si nécessaire.
Quantité: surface à évaluer
Raison: Travaux conséquents mentionnés dans la description - toiture à vérifier.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation façade
Rénovation de la façade pour préserver l'authenticité de la maison.
Quantité: surface à évaluer
Raison: Travaux conséquents mentionnés dans la description - façade à rénover.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000(870 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 700
    Isolation toiture: 54 m² × 50€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:600
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:1 800
    Réparation toiture: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation façade:1 500
    Rénovation façade: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cordes-sur-Ciel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 645 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 464 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 250
Revenus locatifs : +4 645
Charges déductibles : -51 250
Résultat foncier Année 1 : -46 605(Déficit de 46 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 205
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 250 €/an
Revenus locatifs : +4 645
Charges déductibles : -4 250
Résultat foncier Années 2+ : 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25205.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 64551 2533 427-46 60921 400 €25 209 €25 209 €
24 7374 1613 334577--24 632 €
34 8324 0653 239767--23 864 €
44 9293 9663 140963--22 901 €
55 0273 8643 0371 164--21 738 €
65 1283 7582 9321 370--20 368 €
75 2303 6492 8231 582--18 786 €
85 3353 5362 7101 799--16 987 €
95 4423 4202 5932 022--14 965 €
105 5513 2992 4732 251--12 714 €
115 6623 1752 3492 487--10 227 €
125 7753 0472 2202 728---
135 8902 9142 0882 976---
146 0082 7771 9513 231---
156 1282 6351 8093 493---
166 2512 4891 6633 762---
176 3762 3381 5124 038---
186 5032 1821 3564 321---
196 6342 0211 1954 613---
206 7661 8541 0284 912---
216 9021 6828565 219---
227 0401 5046785 535---
237 1801 3214945 860---
247 3241 1313056 193---
257 4709351096 536---
TOTAL148 766116 97549 32031 79021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 790
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+975-6 420+7 395
2+9750+975
3+9750+975
4+9750+975
5+9750+975
6+9750+975
7+9750+975
8+9750+975
9+9750+975
10+9750+975
11+9750+975
12+975+818+157
13+975+893+82
14+975+969+6
15+975+1 048-73
16+975+1 129-154
17+975+1 211-236
18+975+1 296-321
19+975+1 384-409
20+975+1 474-499
21+975+1 566-591
22+975+1 661-686
23+975+1 758-783
24+975+1 858-883
25+975+1 961-986
Total+24 375+12 605+11 770
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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