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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface132m²
Coût Total205 520€
Loyer Annuel13 920€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 863,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Balcon, Terrasse, Exposition nord, Pas de cave, Non meublé

Maison sur deux niveaux avec quelques travaux à terminer. Tout en étant proche du centre-ville vous pourrez bénéficier d’une terrasse juxtaposée à la cuisine. Proche des commerces, du centre-ville et de la gare. Quartier calme. REZ DE CHAUSSEE : cave, 2 garages, cuisine d’été, dépendances, atelier. 1 ETAGE : terrasse, cuisine semi équipée, chambre 1, chambre 2, salle d’eau à créer, salle à manger. 2ième ETAGE : chambre 3, chambre 4, salle d’eau à refaire, petit grenier, grenier aménageable. POINTS FORTS : Au cœur de ville. Pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, 6 panneaux solaire, petite cour, prix TRES ATTRACTIF ! VISITES EXCLUSIVEMENT avec ROBERT Réf 2890-RA

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.297034, 6.936990
Total : 205 520€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 82 400€
Valeur du bien : 196 400€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13920€/an
Fourchette totale : 903€ - 1490€/mois
Fourchette annuelle : 10834€ - 17885€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 552,14 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 882 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-90 882€ (-44.4%)
Marge achat-revente :-638€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 847,66€
Coût de l'assurance :17 983,00€
Taxe foncière : 1 392,02€/an
Soit par mois : 116,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de pompe à chaleur existant pour assurer un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour garantir son efficacité.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et entretien du chauffe-eau thermodynamique existant.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système pour une efficacité énergétique optimale.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager obsolète et réfection des murs abîmés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Création d'une salle d'eau à partir de l'espace prévu, incluant douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et des espaces de vie.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 400 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation:37 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation:12 500€
    Rénovation salle d'eau (douche, lavabo, WC): 4000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 800€
    Parquet flottant 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 3000€ = 5400€
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Salon - Rénovation:3 900€
    Rafraîchissement des murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 2100€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 920 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 410 €
Revenus locatifs : +13 920 €
Charges déductibles : -91 410 €
Résultat foncier Année 1 : -77 490 €(Déficit de 77 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 010 €/an
Revenus locatifs : +13 920 €
Charges déductibles : -9 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56089.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 920 €91 417 €6 905 €-77 497 €21 400 €56 097 €56 097 €
214 199 €8 833 €6 722 €5 365 €--50 731 €
314 483 €8 644 €6 532 €5 839 €--44 893 €
414 772 €8 448 €6 336 €6 325 €--38 568 €
515 068 €8 245 €6 133 €6 823 €--31 745 €
615 369 €8 034 €5 923 €7 335 €--24 410 €
715 676 €7 817 €5 706 €7 859 €--16 551 €
815 990 €7 592 €5 481 €8 398 €--8 153 €
916 310 €7 360 €5 249 €8 950 €---
1016 636 €7 119 €5 008 €9 517 €---
1116 969 €6 870 €4 759 €10 098 €---
1217 308 €6 613 €4 502 €10 695 €---
1317 654 €6 347 €4 235 €11 308 €---
1418 007 €6 071 €3 960 €11 936 €---
1518 367 €5 786 €3 675 €12 582 €---
1618 735 €5 491 €3 380 €13 244 €---
1719 109 €5 186 €3 075 €13 924 €---
1819 492 €4 870 €2 759 €14 621 €---
1919 882 €4 544 €2 432 €15 338 €---
2020 279 €4 206 €2 094 €16 073 €---
2120 685 €3 856 €1 745 €16 828 €---
2221 098 €3 495 €1 383 €17 604 €---
2321 520 €3 121 €1 009 €18 400 €---
2421 951 €2 734 €622 €19 217 €---
2522 390 €2 333 €222 €20 056 €---
TOTAL445 869 €235 031 €99 848 €210 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 923 €-6 420 €+9 343 €
2+2 923 €0 €+2 923 €
3+2 923 €0 €+2 923 €
4+2 923 €0 €+2 923 €
5+2 923 €0 €+2 923 €
6+2 923 €0 €+2 923 €
7+2 923 €0 €+2 923 €
8+2 923 €0 €+2 923 €
9+2 923 €+239 €+2 684 €
10+2 923 €+2 855 €+68 €
11+2 923 €+3 029 €-106 €
12+2 923 €+3 209 €-286 €
13+2 923 €+3 392 €-469 €
14+2 923 €+3 581 €-658 €
15+2 923 €+3 774 €-851 €
16+2 923 €+3 973 €-1 050 €
17+2 923 €+4 177 €-1 254 €
18+2 923 €+4 386 €-1 463 €
19+2 923 €+4 601 €-1 678 €
20+2 923 €+4 822 €-1 899 €
21+2 923 €+5 049 €-2 126 €
22+2 923 €+5 281 €-2 358 €
23+2 923 €+5 520 €-2 597 €
24+2 923 €+5 765 €-2 842 €
25+2 923 €+6 017 €-3 094 €
Total+73 075 €+63 251 €+9 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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