Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleFoix (09)
Surface204
Coût Total188 850
Loyer Annuel23 327
Rentabilité12.35%
Cashflow/mois+759
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 710,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

FOIX - A proximité de la gare cette maison familiale T6 de 204m² sur une parcelle de 240m² offre les volumes nécessaire pour une grande famille. Elle est composé au RDC d'un petit studio offrant la possibilité d'un revenu locatif, au 1er étage se trouve une séjour de 35m² donnant sur une cuisine de 11m² elle même s'ouvrant sur une salle à manger de 25m², au dessus les quatre chambres dont une avec salle d'eau, et la salle de bain offrent le confort nécessaire à une grande famille. Une cave , un cellier et une chaufferie complètent l'ensemble. La maison est équipée de toilettes à chaque niveau. Les fenêtres sont en bois double vitrage, d'un chauffage gaz de ville et est reliée au tout à l'égout. Il faut prévoir des travaux de rafraichissement, maison mitoyenne d'un coté, terrain accessible en véhicule. Classe énergie : D. Prix : 145.000€ Les honoraires sont à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3910.0 € et 5350.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Pascale PEREIRA EI, agent commercial (RSAC 400777033) - https://www.century21-lagence-foix.com/mentions_legales/

Ville : Foix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.965388, 1.610082
Total : 188 850
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 32 250
Valeur du bien : 177 250
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1944€/mois
Loyer annuel estimé : 23327€/an
Fourchette totale : 1448€ - 2610€/mois
Fourchette annuelle : 17376€ - 31316€/an
Rentabilité brute :12.35%
Fourchette de rentabilité :9.20% - 16.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 440
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-132 440 (-47.7%)
Marge achat-revente :88 590€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 748,89
Coût de l'assurance :16 524,37
Taxe foncière : 2 332,70€/an
Soit par mois : 194,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 943,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :759,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection de la plomberie et de l'électricité, carrelage des murs et du sol
Quantité: 11 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité
Quantité: 35 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réfection de l'électricité dans la buanderie
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - buanderie nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: Assurer le bon fonctionnement du chauffage existant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 250(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1100€/m² = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 11 m² × 1363€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:800
    Peinture buanderie: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:150
    Entretien chauffage gaz: 1 système × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Foix (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 327 €/an
Calcul : 1 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 583
Revenus locatifs : +23 327
Charges déductibles : -41 583
Résultat foncier Année 1 : -18 256(Déficit de 18 256 €)
Imputable sur revenu global : 18 256
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 333 €/an
Revenus locatifs : +23 327
Charges déductibles : -9 333
Résultat foncier Années 2+ : 13 994 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 32741 5896 345-18 26218 262 €--
223 7949 1716 17714 623---
324 2698 9966 00315 273---
424 7558 8165 82215 939---
525 2508 6295 63616 621---
625 7558 4365 44317 319---
726 2708 2375 24318 033---
826 7958 0305 03618 765---
927 3317 8164 82319 515---
1027 8787 5954 60220 283---
1128 4357 3674 37321 069---
1229 0047 1304 13621 874---
1329 5846 8853 89222 699---
1430 1766 6323 63823 544---
1530 7796 3703 37724 409---
1631 3956 0993 10525 296---
1732 0235 8192 82526 204---
1832 6635 5292 53527 135---
1933 3175 2292 23528 088---
2033 9834 9181 92529 065---
2134 6634 5971 60330 066---
2235 3564 2651 27131 091---
2336 0633 92192732 142---
2436 7843 56657233 219---
2537 5203 19820434 322---
TOTAL747 171198 84191 749548 33018 262Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 479
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 330
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 899-5 479+10 378
2+4 899+4 387+512
3+4 899+4 582+317
4+4 899+4 782+117
5+4 899+4 986-87
6+4 899+5 196-297
7+4 899+5 410-511
8+4 899+5 630-731
9+4 899+5 854-955
10+4 899+6 085-1 186
11+4 899+6 321-1 422
12+4 899+6 562-1 663
13+4 899+6 810-1 911
14+4 899+7 063-2 164
15+4 899+7 323-2 424
16+4 899+7 589-2 690
17+4 899+7 861-2 962
18+4 899+8 140-3 241
19+4 899+8 426-3 527
20+4 899+8 719-3 820
21+4 899+9 020-4 121
22+4 899+9 327-4 428
23+4 899+9 643-4 744
24+4 899+9 966-5 067
25+4 899+10 297-5 398
Total+122 475+164 499+-42 024
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →