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Détails du bien

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface147m²
Coût Total179 878€
Loyer Annuel16 085€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 350 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 764,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à deux pas du centre de Lannemezan, cette robuste maison des années 60, est idéale pour une famille. Au rez-de-chaussée, se trouvent la pièce de vie avec une cheminée et de larges ouvertures, la cuisine dinatoire, une chambre, une salle d'eau et un wc. A l'étage, trois autres chambres, une autre salle d'eau et un autre wc. Vous pourrez donner libre cours à votre imagination avec encore, un atelier, un garage, une véranda et des combles aménageables. Une visite vous en dira plus qu'un grand discours. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Total : 179 878€
Prix d'acquisition : 112 350€
Travaux : 58 540€
Valeur du bien : 170 890€
Frais de notaire : 8 988€
Coût estimé : 8 988€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16085€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1719€/mois
Fourchette annuelle : 12540€ - 20633€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 878€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :53,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 943,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 102,43€
Coût de l'assurance :16 189,02€
Taxe foncière : 1 608,52€/an
Soit par mois : 134,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 512 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration vieillissante mais propre, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration vieillissante, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 540 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:5 880€
    Isolation combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 085 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 878 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 816 €
Revenus locatifs : +16 085 €
Charges déductibles : -66 816 €
Résultat foncier Année 1 : -50 731 €(Déficit de 50 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 276 €/an
Revenus locatifs : +16 085 €
Charges déductibles : -8 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29331.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 028 €(65% de 112 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 656 €/an
Calcul : 73 028 € × 3,636% = 2 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 085 €66 822 €6 026 €-50 737 €21 400 €29 337 €29 337 €
216 407 €8 122 €5 866 €8 285 €--21 052 €
316 735 €7 956 €5 700 €8 779 €--12 273 €
417 070 €7 785 €5 529 €9 285 €--2 988 €
517 411 €7 607 €5 351 €9 804 €---
617 759 €7 424 €5 168 €10 335 €---
718 115 €7 234 €4 978 €10 880 €---
818 477 €7 038 €4 782 €11 439 €---
918 846 €6 835 €4 579 €12 012 €---
1019 223 €6 625 €4 369 €12 599 €---
1119 608 €6 407 €4 151 €13 200 €---
1220 000 €6 183 €3 927 €13 817 €---
1320 400 €5 950 €3 694 €14 450 €---
1420 808 €5 710 €3 454 €15 098 €---
1521 224 €5 461 €3 205 €15 763 €---
1621 649 €5 204 €2 947 €16 445 €---
1722 081 €4 937 €2 681 €17 144 €---
1822 523 €4 662 €2 406 €17 861 €---
1922 974 €4 377 €2 121 €18 597 €---
2023 433 €4 082 €1 826 €19 351 €---
2123 902 €3 778 €1 521 €20 124 €---
2224 380 €3 462 €1 206 €20 918 €---
2324 867 €3 136 €880 €21 731 €---
2425 365 €2 799 €543 €22 566 €---
2525 872 €2 450 €194 €23 422 €---
TOTAL515 213 €202 044 €87 102 €313 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 378 €-6 420 €+9 798 €
2+3 378 €0 €+3 378 €
3+3 378 €0 €+3 378 €
4+3 378 €0 €+3 378 €
5+3 378 €+2 045 €+1 333 €
6+3 378 €+3 101 €+277 €
7+3 378 €+3 264 €+114 €
8+3 378 €+3 432 €-54 €
9+3 378 €+3 603 €-225 €
10+3 378 €+3 780 €-402 €
11+3 378 €+3 960 €-582 €
12+3 378 €+4 145 €-767 €
13+3 378 €+4 335 €-957 €
14+3 378 €+4 529 €-1 151 €
15+3 378 €+4 729 €-1 351 €
16+3 378 €+4 934 €-1 556 €
17+3 378 €+5 143 €-1 765 €
18+3 378 €+5 358 €-1 980 €
19+3 378 €+5 579 €-2 201 €
20+3 378 €+5 805 €-2 427 €
21+3 378 €+6 037 €-2 659 €
22+3 378 €+6 275 €-2 897 €
23+3 378 €+6 519 €-3 141 €
24+3 378 €+6 770 €-3 392 €
25+3 378 €+7 027 €-3 649 €
Total+84 450 €+93 951 €+-9 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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