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Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface131m²
Coût Total263 110€
Loyer Annuel15 402€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 500 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 477,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 7 pièces, 4 salles de bain, 65 m² de terrain, Structure/extérieur en bon état

Immeuble de rapport - 4 lots - Investissement sécurisé

À vendre, immeuble à usage d'habitation composé de 4 lots, idéal pour investisseur à la recherche de stabilité et de rendement.

L'immeuble comprend 3 appartements actuellement loués, avec des locataires en place depuis 12 et 13 ans, garantissant des revenus réguliers et une excellente pérennité locative.

Le 4ème lot a été entièrement refait à neuf et est dédié à la location touristique, offrant un potentiel de rentabilité complémentaire immédiat. Chaque logement dispose d'un compteur électrique individuel ainsi que d'un décompteur d'eau, assurant une gestion simple et équitable des charges.

Les + du bien :

  • Immeuble de 4 lots
  • Revenus locatifs sécurisés
  • Locataires stables
  • 1 lot avec cour, rénové à neuf pour location courte durée
  • Compteurs électriques individuels
  • Décompteurs d'eau -Idéal investissement patrimonial

Un bien rare, combinant sécurité locative et potentiel de rentabilité, à découvrir sans tarder.

PRIX : 193 500 €Uros Fai Classe Energie : D Plus de renseignements contactez Mr Agez Fabien - agent commercial Rsac 908 594 245

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726980, 1.607410
Total : 263 110€
Prix d'acquisition : 193 500€
Travaux : 54 130€
Valeur du bien : 247 630€
Frais de notaire : 15 480€
Coût estimé : 15 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15402€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1599€/mois
Fourchette annuelle : 12367€ - 19182€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 358,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 960,41€
Coût de l'assurance :22 364,35€
Taxe foncière : 1 540,22€/an
Soit par mois : 128,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 283,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 131 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 130 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 150€
    Peinture salon: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 402 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 110 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 031 €
Revenus locatifs : +15 402 €
Charges déductibles : -65 031 €
Résultat foncier Année 1 : -49 629 €(Déficit de 49 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 901 €/an
Revenus locatifs : +15 402 €
Charges déductibles : -10 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28228.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 775 €(65% de 193 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 574 €/an
Calcul : 125 775 € × 3,636% = 4 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 402 €65 039 €8 474 €-49 637 €21 400 €28 237 €28 237 €
215 710 €10 680 €8 245 €5 030 €--23 207 €
316 024 €10 443 €8 008 €5 581 €--17 625 €
416 345 €10 198 €7 764 €6 147 €--11 479 €
516 672 €9 946 €7 511 €6 726 €--4 753 €
617 005 €9 685 €7 250 €7 321 €---
717 345 €9 415 €6 980 €7 931 €---
817 692 €9 136 €6 701 €8 556 €---
918 046 €8 848 €6 413 €9 198 €---
1018 407 €8 551 €6 116 €9 857 €---
1118 775 €8 243 €5 808 €10 532 €---
1219 151 €7 926 €5 491 €11 225 €---
1319 534 €7 598 €5 163 €11 936 €---
1419 924 €7 259 €4 824 €12 666 €---
1520 323 €6 909 €4 474 €13 414 €---
1620 729 €6 547 €4 112 €14 182 €---
1721 144 €6 174 €3 739 €14 970 €---
1821 567 €5 788 €3 353 €15 779 €---
1921 998 €5 389 €2 954 €16 609 €---
2022 438 €4 977 €2 542 €17 461 €---
2122 887 €4 551 €2 116 €18 336 €---
2223 345 €4 112 €1 677 €19 233 €---
2323 812 €3 657 €1 223 €20 154 €---
2424 288 €3 188 €753 €21 100 €---
2524 774 €2 703 €269 €22 070 €---
TOTAL493 339 €236 960 €121 960 €256 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 234 €-6 420 €+9 654 €
2+3 234 €0 €+3 234 €
3+3 234 €0 €+3 234 €
4+3 234 €0 €+3 234 €
5+3 234 €0 €+3 234 €
6+3 234 €+770 €+2 464 €
7+3 234 €+2 379 €+855 €
8+3 234 €+2 567 €+667 €
9+3 234 €+2 759 €+475 €
10+3 234 €+2 957 €+277 €
11+3 234 €+3 160 €+74 €
12+3 234 €+3 368 €-134 €
13+3 234 €+3 581 €-347 €
14+3 234 €+3 800 €-566 €
15+3 234 €+4 024 €-790 €
16+3 234 €+4 255 €-1 021 €
17+3 234 €+4 491 €-1 257 €
18+3 234 €+4 734 €-1 500 €
19+3 234 €+4 983 €-1 749 €
20+3 234 €+5 238 €-2 004 €
21+3 234 €+5 501 €-2 267 €
22+3 234 €+5 770 €-2 536 €
23+3 234 €+6 046 €-2 812 €
24+3 234 €+6 330 €-3 096 €
25+3 234 €+6 621 €-3 387 €
Total+80 850 €+76 913 €+3 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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