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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePont-Audemer (27)
Surface80m²
Coût Total156 320€
Loyer Annuel9 336€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, calme, Non meublé

A proximité du centre ville de Pont Audemer, appartement comprenant entrée, séjour avec cuisine ouverte aménagée et semi-équipée, un dégagement avec placards et un wc avec lave mains. A l'étage ; palier desservant 2 grandes chambres avec placard, une salle de bains avec wc et un débarras. Grande cave en sous-sol. Une terrasse et un garage fermé. Proche des commerces et des écoles. Lumineux et au calme. A VISITER RAPIDEMENT.

Cette annonce référence 295973 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier HÉLÈNE GATELIER (EI) immatriculé au RSAC de BERNAY (27300) sous le numéro 48220325400024.

Prix du bien : 115 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 20 Charges prévisionnelles annuelles : 500,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2025 Score DPE : 182 kWhEP/m²/an Score GES : 36 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1410.00 euros et 1950.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pont-Audemer
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27500
Coordonnées : 49.342590, 0.551570
Total : 156 320€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 32 120€
Valeur du bien : 147 120€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.72€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9336€/an
Fourchette totale : 625€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7503€ - 11616€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 181,82 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :174 546 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-59 546€ (-34.1%)
Marge achat-revente :18 226€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 194,93€
Coût de l'assurance :13 678,00€
Taxe foncière : 933,56€/an
Soit par mois : 77,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement de l'entrée
Quantité: entrée (environ 3 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 120 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Entrée - Rafraîchissement:120€
    Peinture entrée: 3 m² × 40€/m² = 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Pont-Audemer). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, multipliés par 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 320 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 363 €
Revenus locatifs : +9 336 €
Charges déductibles : -39 363 €
Résultat foncier Année 1 : -30 028 €(Déficit de 30 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 243 €/an
Revenus locatifs : +9 336 €
Charges déductibles : -7 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8627.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 336 €39 369 €5 268 €-30 033 €21 400 €8 633 €8 633 €
29 522 €7 109 €5 128 €2 413 €--6 220 €
39 713 €6 964 €4 984 €2 748 €--3 471 €
49 907 €6 815 €4 834 €3 092 €--379 €
510 105 €6 660 €4 679 €3 445 €---
610 307 €6 500 €4 519 €3 807 €---
710 513 €6 334 €4 354 €4 179 €---
810 724 €6 163 €4 182 €4 561 €---
910 938 €5 986 €4 005 €4 952 €---
1011 157 €5 802 €3 822 €5 355 €---
1111 380 €5 613 €3 632 €5 767 €---
1211 608 €5 416 €3 436 €6 191 €---
1311 840 €5 213 €3 232 €6 627 €---
1412 077 €5 003 €3 022 €7 074 €---
1512 318 €4 785 €2 805 €7 533 €---
1612 564 €4 560 €2 580 €8 004 €---
1712 816 €4 328 €2 347 €8 488 €---
1813 072 €4 087 €2 106 €8 985 €---
1913 334 €3 838 €1 857 €9 496 €---
2013 600 €3 580 €1 599 €10 020 €---
2113 872 €3 313 €1 332 €10 559 €---
2214 150 €3 037 €1 056 €11 113 €---
2314 433 €2 751 €771 €11 681 €---
2414 721 €2 456 €475 €12 265 €---
2515 016 €2 150 €170 €12 865 €---
TOTAL299 022 €157 832 €76 195 €141 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €+920 €+1 040 €
6+1 960 €+1 142 €+818 €
7+1 960 €+1 254 €+706 €
8+1 960 €+1 368 €+592 €
9+1 960 €+1 486 €+474 €
10+1 960 €+1 606 €+354 €
11+1 960 €+1 730 €+230 €
12+1 960 €+1 857 €+103 €
13+1 960 €+1 988 €-28 €
14+1 960 €+2 122 €-162 €
15+1 960 €+2 260 €-300 €
16+1 960 €+2 401 €-441 €
17+1 960 €+2 546 €-586 €
18+1 960 €+2 696 €-736 €
19+1 960 €+2 849 €-889 €
20+1 960 €+3 006 €-1 046 €
21+1 960 €+3 168 €-1 208 €
22+1 960 €+3 334 €-1 374 €
23+1 960 €+3 504 €-1 544 €
24+1 960 €+3 680 €-1 720 €
25+1 960 €+3 860 €-1 900 €
Total+49 000 €+42 357 €+6 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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